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Fiscalite EHPAD

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> Maitrisez la fiscalité selon votre investissement

1/ Le principe du LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Il consiste à acheter un bien immobilier, dans notre cas en résidence EHPAD, mais cela peut également se faire dans une résidence de service. Les loyers que l'on reçoit sont des revenus BIC ou micro BIC à ne pas confondre avec les revenus fonciers d’une mise en location nue.

L’avantage principal d’un montage en LMNP classique réside dans la possibilité d’amortissement du bien. En effet, en LMNP classique, on peut comptablement amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier. Seule la valeur du foncier ne peut être amortie.

Sur le plan comptable par le biais de la déclaration 2035 : d'une part il y a des recettes (les revenus locatifs) émanant du bien, et d'autre part des charges déductibles : les intérêts d’emprunt (achat à crédit), les charges locatives habituelles (taxe foncière…) ainsi qu’une charge comptable, non réellement décaissée, correspondant à l’amortissement du bien.

Au final, votre résultat BIC sera donc très faible, voir négatif, par conséquent vous n’aurez aucun impact fiscal sur les loyers encaissés. On peut parler de loyers sans aucun impot. Ces loyers net d'impot pourront être perçus pendant 15 à 20 ans (la durée moyenne d'amortissement de la valeur du bien).

=> Quand vous achetez un bien neuf, vous êtes soumis à la TVA immobilière en tant que commerçant. Vous récupérez donc la TVA au bout de 6 mois après la mise en location de votre bien. Vous jouissez pleinement de ce remboursement sauf si vous revendez le bien avant 20 ans. Dans ce cas il faudra rembourser une partie de cette TVA au prorata des années restantes sauf si le nouvel acquéreur conserve le bail commercial signé avec le gestionnaire.

2/ Le principe du LMP : Loueur Meublé Professionnel

Lorsque vous êtes loueur meublé professionnel, votre statut consiste à acheter un bien immobilier, le meubler puis le louer meublé. Les activités concernées sont la location en résidences de service tout comme en LMNP

Par ailleurs, avec ce statut vous devez respecter certaines obligations. Il faut s’inscrire au registre du commerce et des sociétés, réaliser la location en meublé et avoir des recettes TTC supérieures ou égales à 23'000€. Enfin, ces recettes doivent être supérieures à la somme des revenus du foyer fiscal. Depuis janvier 2008, les pensions de retraite sont considérées comme des revenus d’activité. Il est obligatoire de respecter ces différentes conditions afin d'être en LMP.

En LMP classique l’avantage principal réside dans le fait de pouvoir amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier tout comme en LMNP. Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les intérêts d'emprunt, les charges et l'amortissement en passant par un crédit. 

=> Quand vous achetez un bien neuf, vous êtes soumis à la TVA immobilière en tant que commerçant. Vous récupérez donc la TVA au bout de 6 mois après la mise en location de votre bien. Vous jouissez pleinement de ce remboursement sauf si vous revendez le bien avant 20 ans. Dans ce cas il faudra rembourser une partie de cette TVA au prorata des années restantes sauf si le nouvel acquéreur conserve le bail commercial signé avec le gestionnaire.

Les 3 avantages supplémentaires relatifs au statut LMP :

  • Un certain nombre de frais sont déductibles de l’assiette de l’IR l’année de l’acquisition (honoraires de notaire, droits d’enregistrement, frais d’insertion et d’affiche)
  • Une absence d’imposition sur les plus values si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans
  • Le statut LMP permet d’exclure de l’assiette de l’ISF les biens affectés à l’activité en LMP qui sont considérés comme des biens professionnels


3/ Le Censi Bouvard :
Régime défiscalisant

  • Les revenus perçus sont des revenus BIC ou micro BIC
  • L’assiette de réduction d’impôts Censi Bouvard se limite à 300'000 euros d’investissement par an
  • Depuis 2012, réduction d'impôt de 11% du prix du bien
  • Récupération de la TVA sur le mobilier et l’immobilier

Pour conclure, en investissant en LMNP Censi Bouvard vous profitez des mêmes avantages qu’en LMNP classique, comme la récupération de la TVA à laquelle s'ajoute une réduction d'impôt de 11 % sur 9 ans.