Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Un statut fiscal qui permet d’optimiser son imposition

Devenir propriétaire de biens meublés en résidences de services permet d’obtenir soit le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), soit le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Tous deux sont de très bons outils de défiscalisation, mais ne concernent pas le même profil d’investisseurs. Voici en quoi consiste le régime LMP.

Pour être sous le régime LMP, l’investisseur doit respecter certaines conditions indiquées dans l’article 151 du CGI, Code Général des Impôts. Il faut tout d’abord que le chiffre d’affaires TTC généré par ses biens en résidences de services représente plus de 23 000 € par an et plus de 50 % de l’ensemble de ses autres revenus. Il faut aussi que l’investisseur soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel.

Pour que ces conditions soient respectées, l’investisseur doit donc détenir plusieurs biens en résidences de services, c’est pour cela qu’il obtient le statut de professionnel, à l’inverse du statut LMNP où la plupart des investisseurs acquièrent peu de biens meublés  en résidence de services dans leur patrimoine, et sont alors considérés comme non professionnels.

Le propriétaire (l’investisseur) perçoit des loyers qui se présentent sous la forme de BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ces BIC atteignent un rendement locatif autour des 5 % avant avantages fiscaux. Ces bénéfices Industriels et Commerciaux permettent certains avantages. Tout d’abord, l’investisseur peut amortir la valeur du bien sur les recettes imposées aux revenus BIC. Il est possible que cette opération entraine sur son bilan, les premières années, un déficit que l’investisseur peut reporter sur plusieurs années. Le deuxième avantage permet à l’investisseur de déduire ses charges de ses revenus. Ainsi, il peut générer un déficit foncier et l’imputer à ses autres revenus. Cette opération lui permet de diminuer son taux d’imposition. Cet avantage n’a pas de limite au niveau du plafond, l’investisseur peut alors en profiter lorsqu’il est fortement imposé.

De plus, le statut LMP offre deux autres avantages. Le premier concerne les plus values sur cession, qui seront exonérées si le propriétaire détient ses biens au moins cinq ans, et si les recettes des biens cédés sont inférieures à 90 000 €. Le deuxième concerne l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, ISF, car les revenus liés aux biens des résidences de services seront exonérés d’ISF.

Il est alors très intéressant de détenir des bien immobiliers sous le régime LMP lorsque l’investisseur est très fortement imposé sur le revenu, mais aussi lorsqu’il paye de l’ISF.

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