Le bail commercial en EHPAD

1.Pourquoi le bail commercial est important ?

Le bail commercial est un contrat signé entre le propriétaire de la chambre (investisseur) et le gestionnaire de la résidence dans le cadre d’une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Mais pourquoi le bail commercial est important ?

Le bail commercial est important pour déterminer la durée d’occupation de l’établissement. Cette durée peut être déterminée ou renouvelable. La durée d’un bail neuf dans le secteur EHPAD est généralement de 12 ans, ensuite il peut être renouvelé par tacite reconduction. Normalement la durée d’un bail ne doit pas être inférieure à 9 ans.

2.Déterminer les points principaux du bail

• Le loyer qui sera versé par le gestionnaire est calculé en fonction de la taille, de l’espace, de la qualité de la résidence, et des coûts de construction. Il est donc indispensable d’analyser précisément la rentabilité offerte par le gestionnaire afin de maîtriser les recettes de votre investissement.

• De plus la revalorisation des loyers est également une information contractuelle qui figure dans la bail. Donc en tant qu’investisseur vous pouvez savoir exactement comment évolueront vos recettes durant le bail, soit pendant 12 ans.

• Toutes les frais liés aux travaux de la résidence ou de votre chambre peuvent être soit à la charge du gestionnaire soit à la charge de l’investisseur. Le point crucial qui le détermine est l’article 605 du code civil pour les petits travaux et l’article 606 du code civil pour les gros travaux. Un bail de qualité en ce moment permet d’avoir ces deux articles à la charge du gestionnaire et donc pour l’investisseur, aucun frais supplémentaires en cas de travaux.

• Lorsque vous achetez une chambre EHPAD il faut savoir que vous payez le mobilier (lit, commode, rangements..). Dans tous les contrats, le renouvellement du mobilier est à la charge de l’investisseur, et doit être payé tous les 9 ans. Il est important de maitriser le montant du mobilier car dans certains cas, ou le mobilier serait supérieur à 9’000€, cela ferait que votre investissement ne vous rapporterait rien la 9ème année. Donc à bail égal, nous vous conseillons de privilégier un coût du mobilier entre 3000€ et 4000€ afin de limiter la perte lors du renouvellement.

• Lorsque vous sélectionnez votre investissement et que vous analysez le bail, nous vous conseillons de privilégier un bail simple et clair. Lorsque le contrat que l’on vous propose est très long (plus de 50 pages) et que des points ne vous semblent pas clair, demandez une explication précise à votre conseiller. Sur ce point, nous notons que le bail ORPEA est le plus efficace, très simple, très clair, et il ne comporte que 8 pages : l’investisseur maîtrise tout de suite son investissement.