LMNP ou Censi-Bouvard

Comment choisir le bon statut fiscal pour votre investissement EHPAD ?

Afin d’obtenir le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, il suffit d’investir dans une résidence de services de type EHPAD, résidence senior, résidence étudiante, résidence de tourisme et résidence d’affaires, de le meubler en fonction du futur locataire (par exemple un bureau dans une chambre d’une résidence étudiante), puis de le faire louer.

L’avantage principal par rapport à un investissement locatif de type studio ou appartement, est qu’une société de gestion gère ces résidences et s’occupe donc de toutes les tâches liées à la location (recherche de locataires, travaux…). L’investisseur a donc le choix d’opter pour le régime LMNP classique ou le Censi-Bouvard. Quelles sont les différences entre ces deux régimes, et lequel choisir ?

Tout d’abord, ces deux investissements locatifs sont très proches l’un de l’autre, car le concept est le même et concerne les mêmes résidences. L’investisseur n’a donc pas à se préoccuper des tâches administratives liées au bien et à sa location, puisqu’une société de gestion prend en charge la résidence. Les loyers que l’investisseur perçoit son nets d’impôts, car ils sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, et atteignent facilement les 4,5% de rentabilité locative.

Enfin, dans les deux cas d’investissement (en VEFA), le propriétaire peut récupérer la TVA de 19,6 % sur l’acquisition, quelques mois après son achat.

Ce qui différencie le LMNP classique du Censi-Bouvard est la fiscalité liée à ces investissements. En effet, le statut LMNP classique est dit fiscalement neutre alors que le dispositif Censi-Bouvard est dit défiscalisant.

Le LMNP classique tout d’abord, offre à l’investisseur la possibilité d’amortir 80 % de la valeur du bien HT sur 15 à 20 ans. C’est un mécanisme qui necessite l’intervention d’un comptable et qui permet d’amortir le bien de manière linéaire sur plusieurs années. Dans ce cas de figure si l’investissement est en cash, l’investisseur percevra tout de suite des loyers nets de fiscalité (pas d’impôt et CSG). Et si l’investissement est à crédit, cela permettra de ne pas avoir de surcoût fiscal.

Le LMNP Censi-Bouvard, quant à lui, permet à l’investisseur de réduire ses impôts d’un montant égal à 11 % du montant hors taxe du ou des biens, dans la limite de 300 000 € hors taxe d’acquisition. Ce montant de réduction d’impôts est à répartir sur 9 ans.

Le LMNP Censi-Bouvard concerne donc les investisseurs payant beaucoup d’impôts, et dont la tranche marginale d’imposition est au moins à 30 %. Le LMNP classique est lui aussi intéressant, car le propriétaire n’aura pas à payer d’impôt sur ces revenus.

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