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  1. Comment défiscaliser en achetant une chambre EHPAD ?

    Le statut Censi-Bouvard est un régime fiscal défiscalisant permettant de réduire son imposition pendant 9 ans avec un taux de défiscalisation de 11%. La limite de défiscalisation est de 300’000 €HT par an et donc une réduction maximale de 33’000 €.

     

    Quels sont les biens qui peuvent bénéficier de la réduction d’impôts Censi-Bouvard ?

     

    –       Les résidences de services de type EHPAD

    –       Les résidences de services de type sénior

    –       Les résidences de services de type affaire

    –       Les résidences de services de type tourisme

    –       Les résidences de services de type étudiant

    Ces différentes résidences sont éligibles et permettent donc aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt Censi-Bouvard de 11%.

     

    Quelles sont les conditions pour défiscaliser en Censi-Bouvard ?

     

    –       Il faut acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)

    –       Le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison

    –       L’activité de loueur meublé ne doit pas être exercée à titre professionnel

    –       Les revenus locatifs ne doivent pas excéder les 23’000€ par an

    –       Les recettes seront imposés comme des revenus BIC

     

    Nous considérons que la défiscalisation Censi-Bouvard effectuée avec une chambre EHPAD est un excellent placement car  l’investisseur pourra réduire son imposition annuelle tout en étant positionné sur un support sécurisé, le secteur EHPAD.

    En effet les résidences EHPAD ont un taux d’occupation de 98% et compte tenu du vieillissement de la population cette tendance ne devrait pas s’inverser dans les prochaines décennies.

    De plus l’investisseur signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence, ce qui lui permet d’avoir un maîtrise de ses recettes et dépenses car le bail commercial EHPAD reprendra tous les points principaux d’un tel investissement comme le paiement de la taxe foncière, des charges de syndic ou les travaux effectués dans la résidence.

    Le statut Censi-Bouvard à été prolongé jusqu’au 31 décembre 2016, après cette date ce régime fiscal n’existera plus et uniquement le statut LMNP sera en vigueur. Ce statut peut être encore prolongé en 2017, mais cela n’a pas été encore validé (MAJ 30/11/2016).

  2. Le statut Censi-Bouvard et ses avantages

    Les investissements en résidences de services sont favorisés par l’amendement Censi-Bouvard. En effet, ce dispositif adopté en 2009 offre de nombreux avantages fiscaux.
    Réduction d’impôts

    Pour un investissement en résidence de services en Censi-Bouvard, la réduction d’impôt peut représenter jusqu’à 33 000 € répartis sur 9 années. Ce qui représente un avantage de 3 666 € chaque année. Cela est rendu possible grâce à un taux de réduction d’impôt de 11 %. En effet, le plafond maximum de réduction d’impôt porte sur un montant maximum de 300 000 € HT.

    Cet avantage peut s’expliquer par une politique incitative menée par le gouvernement pour accentuer la construction de nouveaux établissements sur ce secteur.

    Différer ses réductions d’impôt

    La réduction d’impôt est susceptible d’être reportée. Cela sera alors possible lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû. Dans ce cas, l’impôt en excédent sera reporté sur les années suivantes.

    Cumuler des réductions d’impôts

    Si le propriétaire d’un bien en Censi-Bouvard détient d’autres biens sous différents régimes, alors il aura la possibilité de cumuler la réduction d’impôt en Censi-Bouvard avec d’autre dispositif fiscaux.

    Récupération de TVA

    La TVA sera récupérable à certaines conditions :

    • La résidence de service acquit devra proposer au moins 3 services (restauration, nettoyage, réception …).
    • Les loyers qui seront perçus par l’exploitant de la résidence  devront être soumis à la TVA au taux de 5 ,5 % (taux réduit).
    • L’acquéreur doit choisir le dispositif LMNP Censi-Bouvard et déclarer ses revenus locatifs en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux.
    • Suite à la livraison, le bien sera alors exploité par une résidence de service. Généralement, dans un délai de 3 à 6 mois après la mise en exploitation du bien, la TVA sera alors récupérable. Attention, la récupération de la TVA ne s’appliquera uniquement que sur les biens neufs.

     

    1.Percevoir des loyers

    Le bien étant exploité par un gestionnaire, en contrepartie des loyers seront reversés à son propriétaire. Cela s’effectuera chaque trimestre ou chaque mois en fonction du gestionnaire de l’établissement. Ces loyers permettront alors à l’investisseur d’honorer  son emprunt ou bien de lui apporter des revenus complémentaires.

    N’oublions pas que sur certains secteurs des résidences de service, la demande est croissante face à une offre encore trop peu conséquente.

    C’est notamment le cas en résidence EHPAD. Il sera donc possible d’obtenir des loyers réguliers et de réaliser une plus-value lors de la revente du bien.

    Le versement des loyers sera  assuré par la signature d’un bail commercial pour une durée de 11 ans et 9 mois. Ce contrat assurera également la gestion du bien par l’exploitant, retirant alors une contrainte non négligeable pour un investisseur.

     

    2.Réaliser plusieurs investissements

    Grâce à cet amendement, il sera possible de réaliser plusieurs acquisitions et de cumuler les réductions d’impôts. Seule contrainte, la réduction d’impôt sera plafonnée à 300 000 € de biens détenus en Censi-Bouvard.

     

    3.Investir en indivision

    Cela signifie qu’il est possible d’acquérir un bien en résidence de service à plusieurs. Dans ce cas, en Censi-Bouvard, chacune des personnes bénéficiera de la réduction d’impôt. Par contre, elle s’effectuera dans la limite de l’apport personnel.

     

    4.Constituer un patrimoine

    Il s’agit d’un excellent véhicule pour commencer à se constituer un patrimoine ou le diversifier. Par ce dispositif, l’investisseur consolidera et pérennisera son patrimoine. C’est un investissement stable pouvant également être réalisé en cash ou à crédit.

    De plus, les biens immobiliers placés en Censi-Bouvard sont très prisés, puisqu’ils présentent un fort potentiel locatif.

     

    5.Préparer sa retraite

    Un investissement en Censi-Bouvard assure une rente permanente. Par ce biais, cela représente un bon moyen de compléter ses revenus par une rente locative.

     

    6.Protéger ses proches

    Il est possible de transmettre son bien en Censi-Bouvard. De plus si l’investisseur passe par un emprunt pour financer son acquisition, il aura l’occasion de souscrire à une assurance décès-invalidité. Celle-ci prendra alors le relais, en cas d’accident majeur, pour permettre le remboursera des mensualités de crédit.

    Les héritiers n’auront aucune dette à rembourser et disposeront d’un bien financé par les loyers.

  3. LMNP ou Censi-Bouvard

    Afin d’obtenir le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, il suffit d’investir dans une résidence de services de type EHPAD, résidence senior, résidence étudiante, résidence de tourisme et résidence d’affaires, de le meubler en fonction du futur locataire (par exemple un bureau dans une chambre d’une résidence étudiante), puis de le faire louer.

    L’avantage principal par rapport à un investissement locatif de type studio ou appartement, est qu’une société de gestion gère ces résidences et s’occupe donc de toutes les tâches liées à la location (recherche de locataires, travaux…). L’investisseur a donc le choix d’opter pour le régime LMNP classique ou le Censi-Bouvard. Quelles sont les différences entre ces deux régimes, et lequel choisir ?

    Tout d’abord, ces deux investissements locatifs sont très proches l’un de l’autre, car le concept est le même et concerne les mêmes résidences. L’investisseur n’a donc pas à se préoccuper des tâches administratives liées au bien et à sa location, puisqu’une société de gestion prend en charge la résidence. Les loyers que l’investisseur perçoit son nets d’impôts, car ils sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, et atteignent facilement les 4,5% de rentabilité locative.

    Enfin, dans les deux cas d’investissement (en VEFA), le propriétaire peut récupérer la TVA de 19,6 % sur l’acquisition, quelques mois après son achat.

    Ce qui différencie le LMNP classique du Censi-Bouvard est la fiscalité liée à ces investissements. En effet, le statut LMNP classique est dit fiscalement neutre alors que le dispositif Censi-Bouvard est dit défiscalisant.

    Le LMNP classique tout d’abord, offre à l’investisseur la possibilité d’amortir 80 % de la valeur du bien HT sur 15 à 20 ans. C’est un mécanisme qui necessite l’intervention d’un comptable et qui permet d’amortir le bien de manière linéaire sur plusieurs années. Dans ce cas de figure si l’investissement est en cash, l’investisseur percevra tout de suite des loyers nets de fiscalité (pas d’impôt et CSG). Et si l’investissement est à crédit, cela permettra de ne pas avoir de surcoût fiscal.

    Le LMNP Censi-Bouvard, quant à lui, permet à l’investisseur de réduire ses impôts d’un montant égal à 11 % du montant hors taxe du ou des biens, dans la limite de 300 000 € hors taxe d’acquisition. Ce montant de réduction d’impôts est à répartir sur 9 ans.

    Le LMNP Censi-Bouvard concerne donc les investisseurs payant beaucoup d’impôts, et dont la tranche marginale d’imposition est au moins à 30 %. Le LMNP classique est lui aussi intéressant, car le propriétaire n’aura pas à payer d’impôt sur ces revenus.

  4. Le dispositif Censi Bouvard prolongé

    Censé prendre fin au 31 décembre 2012, le dispositif Censi-Bouvard, permettant d’intéressantes réductions d’impôts, a finalement été reconduit jusqu’en 2016, comme le souhaitait de gouvernement de Jean-Marc Ayrault.

    Malgré la volonté des députés socialistes et écologistes de revoir ce dispositif, l’opinion du gouvernement a été plus forte. Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien sur une durée de 9 ans, pour les propriétaires de biens meublés donnant droit au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), c’est-à-dire les résidences de services ainsi que les EHPAD. Ce dispositif a donc simplement été reconduit jusqu’en 2016, après un vote de l’Assemblée Nationale, suite à un amendement au Budget 2013 proposé par le gouvernement actuel.

    Les députés écologistes, en particulier Eva Sas et Eric Alauzet avaient fait remarquer que le dispositif Censi Bouvard n’avait «jamais fait l’objet d’une évaluation présentée au Parlement», afin de justifier leur désaccord de le prolonger de quatre ans. Selon eux, rallonger le dispositif jusqu’en 2016 rendrait difficile voire impossible d’évaluer et de supprimer ce dispositif avantageux pour l’immobilier locatif en résidences de services. Pour cela, les députés écologistes proposaient alors de ne le prolonger que d’un an, et permettre aux investisseurs retardataires de profiter une dernière année de ce dispositif. Ces députés avaient le soutien du Rapporteur Général de la Commission des Finances de l’Assemblée Nationale, Christian Eckert, également député socialiste de Meurthe-et-Moselle.

    C’est après une explication de Benoît Hamon, Ministre délégué à la consommation, et représentant du gouvernement lors de cette assemblée, que le vote a eu lieu. Soutenu par Gilles Carrez, Président de la Commission des Finances (parti UMP), il s’en est ressorti que reconduire le régime Censi Bouvard contribuerait à relancer le marché de l’immobilier, offrant plus de visibilité aux investisseurs, et répondre aux besoins des étudiants et des personnes âgées.

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