Loi Pinel : articles 605-606 dans le bail commercial EHPAD

Avec la loi Pinel, nous passons d’un régime libéral (les parties sont libres de fixer les règles du jeu entre elles) à un régime dirigé (les parties ne sont plus libres de fixer la répartition des travaux et des charges).

Le législateur a fixé désormais des règles impératives entre le bailleur et le preneur.

Apparition dans le code de commerce de l’article L145-40-2 :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. »

« Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. » 

Il existe désormais une liste de charges, taxes qui pèseront sur le bailleur ou sur le preneur à bail.Cette disposition a pour objectif de mettre un terme au loyer triple net (qui transfère sur le bailleur la quasi-totalité des charges).

Le décret dont il est fait mention prévoit un certain nombre de dépenses qui ne pourront plus être imputées ou récupérées sur le locataire.

Art. R. 145-35 du décret du 3 novembre 2014 :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1/ Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;


2/ Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent »
 

Avant, on avait dans un certain nombre de baux des dispositions contractuelles qui permettaient de mettre à la charge du preneur, l’ensemble des grosses réparations.

Désormais le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire preneur, l’ensemble des grosses réparations de l’article 606.

Analyse de la loi

Les textes contiennent un certain nombre d’anomalies qui laissent place à certaines questions sur leur portée et leur mise en œuvre.

=> Que contient la notion de « charges » ?

L’inventaire prévu par la loi doit porter sur « les charges ». Les charges sont un accessoire du loyer.

Cela consiste en ce qui va être payé par le bailleur au titre des locaux et dont il pouvait obtenir remboursement auprès du preneur si le contrat de bail le prévoit (ex : charges de copropriété).

àCes charges peuvent elles porter sur les grosses réparations, la vétusté, la mise en conformité ?

En principe non. La formulation des termes du décret est ambiguë.

Raisonnement 1 : « les dépenses »

 

– Le code civil fait une distinction entre les obligations de donner (obligation de payer) et les obligations de faire.

– La notion de « dépenses »  renvoie à l’obligation de donner et donc de payer. Mais si dans le contrat de bail on dit, non pas que « le preneur doit supporter les dépenses » mais « réaliser les travaux relevant des grosses réparations de l’article 606 » alors l’obligation du preneur se transforme en une obligation de faire.

– Doit-on considérer qu’en raison de ces nouvelles dispositions l’obligation de faire ne soit plus permise ? Si cela est le cas, le bailleur ne pourrait pas mettre à la charge du preneur l’ensemble des dépenses liées aux grosses réparations.

Raisonnement 2 : « les grosses réparations »

 

– L’article 606 a été rédigé en 1804.

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Ainsi doit-on considérer que nous ne sommes pas concernés lorsque nous ne sommes pas dans le cadre des travaux visé ? Cela reviendrait à dire que la liste est limitative. Or les techniques de construction aujourd’hui ont évolué et donc on ne peut pas réellement savoir si l’on est sur du gros mur etc…

Dans ce cas c’est le discours de l’expert qui déterminera ce qui entre ou non dans le champ des grosses réparations.

La jurisprudence permet de comprendre qu’il y aura une appréciation au cas par cas selon les constatations de l’expert.

 

– L’article 606 renvoie implicitement à l’article 605 :

« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

Imaginons un cas de négligence du preneur à effectuer des travaux d’entretien qui conduit à devoir faire des grosses réparations. Peut-on continuer à les mettre à la charge du bailleur puisqu’elles sont normalement, par l’effet de la loi à la charge du preneur ?

 

Raisonnement 3 : la question des parties communes et des parties privatives

 

Dans un bâtiment, les travaux peuvent porter soit sur les parties communes soit sur le parties privatives.

Dans le premier cas elles ne sont pas prises en charge par le preneur mais par le bailleur pris en la personne du syndic (qui doit assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble). Le bailleur doit alors, au travers du paiement des charges de copropriété, assurer le financement de ces grosses réparations des parties communes.

Ainsi par le mécanisme de récupération de charges, le bailleur imputait la quote-part de ces travaux sur le preneur.

Il s’agit de dépenses liées aux grosses réparations (obligation de payer) qui sont désormais à la charge du bailleur sans pouvoir y déroger.

En revanche, lorsque l’on revient à l’intérieur du logement il s’agit de parties privatives. Dans ce cas ne peut-on pas avoir dans le bail une obligation de faire aux termes de laquelle on aura mis à la charge du preneur non pas les dépenses liées à ces grosses réparations  mais l’ensemble des travaux. La formulation dans le contrat de bail reprendrait l’obligation pour le preneur non pas de « payer » les travaux mais de les « réaliser ».

Le bailleur peut jouer sur l’ambiguïté des textes qui ne mentionnent pas expressément l’obligation de faire.

Les juristes sont toujours au stade du questionnement.

 

=> Question : Comment neutraliser l’impact de ces règles qui ont des conséquences sur l’équilibre du contrat et sur les obligations respectives des parties ?

 

L’investisseur peut se montrer frileux de supporter les charges de l’article 606. Cette question se pose surtout lors du renouvellement.

 

Quelques pistes :

 

– On pourrait penser à la possibilité d’une renonciation expresse par laquelle les parties conviennent d’écarter l’application de ces règles. Mais cette renonciation expresse se trouve confrontée à des dispositions qui sont d’ordre public.

 

=> La loi PINEL précise que lorsque des stipulations contractuelles contreviennent à ces règles réputées d’ordre public, ces stipulations ne sont pas nulles mais déclarées non écrites. Le juge devra remettre les parties en l’état antérieur même en cas de commencement d’exécution du contrat.

 

=> Cependant, dans le statut des baux commerciaux, il existe d’autres dispositions légales d’ordre public et pourtant la jurisprudence a admis la possibilité pour les parties de les écarter. En effet, tel est le cas pour le droit au renouvellement du bail du preneur. La jurisprudence autorise les parties à écarter ce droit d’un commun accord, de sorte que le bail prend fin sans renouvellement ni même paiement d’indemnités d’éviction. Cela revient pour le preneur à renoncer à sa propriété commerciale.

Il faut pour ce faire un accord clair, non équivoque et que l’engagement soit acté postérieurement au bail (non pas concomitamment ou antérieurement).

=> Question : Ne peut on pas admettre une même jurisprudence pour la règle impérative de répartition ?

Comme les dispositions sont récentes il n’existe pas de jurisprudence sur ces règles mais il est possible de l’envisager.

– En ce qui concerne les résidences de services, on pourrait considérer que l’on vienne juridiquement à traiter l’ensemble du bâtiment (et donc des éléments du gros œuvre) en parties privatives et non pas en parties communes. Ainsi, si ces parties privatives sont données en propriété au gestionnaire alors on neutralise l’incidence des dispositions. En effet, même à supposer que les dépenses relatives aux gros œuvres soient à la charge du bailleur, le bailleur est le gestionnaire.

 

Deux difficultés :

 

=> Article 3 de la loi de 65 sur la copropriété

 

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les locaux des services communs… »

Cet article énonce des présomptions de parties communes notamment pour les travaux de gros œuvre du 606, les locaux des services communs. Mais la loi précise « dans le silence ou la contradiction des titres » ce qui signifie que l’on peut admettre l’inverse et les considérer comme étant des parties privatives lorsque les textes sont clairs.

=> L’article 58 de la loi Alur de mars 2014  prohibe que l’on puisse traiter les locaux des services communs comme des lots privatifs dans les résidences de tourisme classées. Il faut donc impérativement les traiter comme des parties communes. Cela signifie, par une interprétation à contrario, qu’à l’inverse il est possible de traiter les autres types de résidences comme des parties privatives.

Ainsi, on pourrait considérer que le traitement juridique du bâtiment en parties privatives qui serait donné en propriété au gestionnaire permettrait d’écarter la problématique de répartition des travaux et charges.

 

Le cas de la renégociation des loyers en cours de bail ou fin de bail

 

En cas de procédure contentieuse (de conflit), un expert sera amené à étudier le bail. En effet le bail et la répartition des obligations qu’il contient auront une incidence sur son travail d’estimation de la valeur locative. Or lorsque le contrat de bail contient des clauses exorbitantes du droit commun qui visent à transférer sur le preneur, certaines obligations qui sont normalement à la charge du bailleur alors cela impactera la valeur locative. Dans ce cas et on aura une moindre augmentation des loyers pour rétablir l’équilibre. De la même manière, la répartition des travaux et charges aura une incidence sur l’ajustement des valeurs locatives. On peut donc penser que si par l’effet de la loi il est impossible pour le propriétaire bailleur de faire peser un certain nombre de charges sur le preneur alors la tendance ira dans le sens d’un ajustement des loyers à la hausse.

 

On pourra peut être constater dans un avenir proche, un effet de hausse des loyers depuis la loi Pinel.

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