Pourquoi investir dans une chambre EHPAD

Le mécanisme fiscal d’un bien acheté en LMNP

De plus en plus d’investisseurs trouvent dans l’investissement en résidences de services le parfait outil patrimonial pour optimiser ses revenus et sa fiscalité. En effet, investir dans une chambre EHPAD permet de percevoir des revenus locatifs sans aucune gestion.

1.Les régimes fiscaux :

Il est possible d’investir en chambre ehpad par le biais de plusieurs régimes fiscaux :

  • LMNP/LMP : ici on amorti les différentes charges, les intérêts d’emprunt et les différentes charges sur les revenus BIC dégagés par le bien. Cela permet d’obtenir de revenus locatifs net d’impôts.
  • Censi-Bouvard : ce régime offre une défiscalisation de 11% de la valeur du bien pendant 9 ans (idem anciennement Scellier).

 

2.Les critères à étudier pour un investissement optimum :

  • La rentabilité du programme : selon le programme, la rentabilité va osciller de 4,4% à 5% en moyenne. Cette rentabilité calculée sur la valeur de l’immobilier HT permettra de connaître le montant des loyers annuels.
  • La revalorisation locative : Il existe deux façons de revaloriser votre loyer locatif, soit de manière fixe, soit sur un indice (ICC ou EHPAD). Ici il faudra sélectionner un programme qui correspond à vos attentes de revalorisation locative
  • Les travaux : les articles 605 et 606 du code civil correspondent aux gros/menus travaux et aux remises aux normes. Il est préférable de choisir un programme où ces deux articles sont à la charge du gestionnaire.
  • Le renouvellement du mobilier : selon le gestionnaire le montant du mobilier à payer par l’investisseur varie de 3’500€ à 10’000 €. Il faudra veiller à maîtriser cette charge qui devra être payée par l’investisseur tous les 9 ans,.
  • Le gestionnaire : il est fondamental de connaître le gestionnaire avec qui vous signez le bail commercial. Il est préférable que celui-ci soit un groupe solvable avec un réel savoir-faire dans le secteur de la résidence EHPAD

 

3.EHPAD neuf ou d’occasion :

Il est possible d’acheter une chambre EHPAD dans le neuf ou l’occasion, quels sont les différences principales :

Dans le neuf (VEFA) :

  • ici il y aura une livraison prévisionnelle de la résidence et donc un délai de carence pour la perception des loyers. Dans certains cas un système de pré-loyers peut être proposé par le gestionnaire.
  • il faudra également avancer la TVA sur l’immobilier. Elle vous sera rendue environ 6 mois après la mise en location des chambres
  • dans ce cas le bail étant neuf, dans la plupart des cas il est d’une durée de 12 ans.

Dans l’occasion :

  • tout d’abord dans ce cas la résidence est déjà livrée et exploitée, le mécanisme du paiement des loyers intervient donc immédiatement après le passage chez le notaire.
  • la TVA sur l’immobilier ayant été payée par le premier propriétaire vous achetez immédiatement votre bien en hors taxe.
  • selon le programme ou le lot disponible, le bail étant en cours d’exécution, il peut avoir une durée qui varie. Il conviendra de vérifier tous les éléments du bail.

 

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