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  1. Différence entre EHPAD ancien et EHPAD neuf

    Jean-Marcel Rocchesani juillet 2nd, 2015

    EHPAD ancien Vs EHPAD VEFA

     

    Pour diversifier son patrimoine et sécuriser ses rendements l’investissement en chambre EHPAD est aujourd’hui incontournable. Souvent les investisseurs ne maîtrisent pas la différence entre un EHPAD neuf et un EHPAD ancien, nous allons vous renseigner dans cet article.

     

    1.Éligibilité des statuts sur un programme EHPAD ancien et neuf ?

    Tout d’abord il faut savoir qu’en fonction du programme (ancien ou neuf) vous ne pourrez pas utiliser le même régime fiscal. Le statut Censi-Bouvard (défiscalisation de 11%) ne sera éligible que sur le VEFA et pas sur l’ancien. Cependant le statut LMNP/LMP est éligible sur l’ancien et sur le neuf. En conclusion si vous souhaitez effectuer cet investissement pour défiscaliser il est inutile de feuilleter les programmes anciens, seuls les programmes neufs pourront répondre à vos attentes.

     

    2.Quand paye-t-on de la TVA sur une chambre EHPAD ?

    Dans tous les cas sachez que votre acquisition sera HT et que le rendement que vous percevrez sera calculé sur le prix HT de votre bien. Cependant il y a aura une différence lors de l’acquisition. Sur un programme EHPAD neuf, vous devrez payer la TVA et donc vous aurez une majoration de 20% ; cetteTVA de 20% vous sera remboursée par l’administration fiscale environ 3 mois après la livraison de la résidence. Sur l’ancien vous achetez immédiatement HT et vous ne payez pas de TVA. En conclusion pour une acquisition sur un programme neuf  vous aurez une manipulation de trésorerie plus importante lors de votre acquisition.

     

    3.Pourquoi les rendements diffèrent entre une chambre EHPAD neuve et une chambre d’occasion ?

    Les investisseurs en chambre EHPAD se demandent souvent pourquoi le rendement est plus faible sur le neuf que sur l’ancien. L’explication est très simple, un programme neuf n’a jamais eu de revalorisation locative et donc les loyers ne se sont jamais appréciés. Sur un programme ancien, le propriétaire qui détenait sa chambre EHPAD depuis plusieurs années a déjà profité de plusieurs augmentations de ses loyers et donc un rendement plus élevé.

     

    4.Quand perçoit-on ses loyers ?

    Sur un programme EHPAD neuf vous aurez une livraison prévisionnelle de la résidence entre 12 et 18 mois, donc vos premiers loyers ne vous seront versés qu’à partir de la livraison de la résidence. Sur une chambre EHPAD d’occasion, la résidence est déjà en exploitation et vous percevez vos loyers trimestriels après le passage chez le notaire.

     

    5.Les frais de notaire sont-ils différents ?

    Les frais de notaire seront différents selon le choix du programme, sur un programme neuf vous aurez des frais de notaire d’environ 3% de la valeur de la chambre EHPAD, alors que sur l’ancien ce sera environ 8%. Notez que cette différence entre les deux est comblée par le fait que sur l’ancien vous n’avez pas de carences locatives et vos loyers seront versés immédiatement, ce qui permet de rééquilibrer cet écart.

     

    6.Un conseiller m’a proposé un programme neuf qui est livré le mois prochain, est-ce possible ?

    Ce scénario est très rare mais possible. Cela signifie que l’investisseur précédent a annulé son acquisition très tardivement pour diverses raisons. Le lot est donc revenu sur le marché et peut vous être proposé par un conseiller en gestion de patrimoine.

     

    7.Dois-je privilégier un programme neuf pour ne pas avoir de travaux à payer ?

    C’est une question très fréquente, cependant sachez que sur le secteur EHPAD la plupart des grands gestionnaires prennent à leur charge tous les travaux au sein de la résidence. Donc même si vous achetez une chambre d’occasion, si votre bail commercial stipule que les articles 605 et 606 du code civil sont à la charge du gestionnaire, vous n’aurez donc aucun travaux à payer. Il est donc inutile de fixer son choix en fonction de l’ancienneté du bien

  2. EHPAD occasion | Pourquoi investir dans l’ancien

    Jean-Marcel Rocchesani avril 27th, 2015

    Depuis quelques années, on constate une baisse des autorisations de construction de nouveaux lits en France. Face à cette tendance, les investisseurs s’orientent vers le marché de l’occasion (déjà en exploitation) et donc le statut LMNP.

    Un investisseur pourra alors acheter un EHPAD d’occasion, déjà exploité. Cela lui permettra au préalable de connaître les revenus locatifs ultérieurs, le fonctionnement du gestionnaire de la résidence de service ainsi que sa qualité de gestion. Il y a donc de nombreux avantages pour un investisseur de se tourner vers un EHPAD d’occasion.

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    Les Avantages d’un EHPAD Ancien

     

    À l’achat, l’investisseur dispose d’un grand nombre d’informations sur le bien. Celui-ci bénéficiera d’un loyer revalorisé mais également d’un taux de rendement attractif.

    Les taux de rendement des biens anciens sont souvent supérieurs à ceux des EHPAD neufs. Certaines chambres en résidence de service disposent d’un rendement supérieur à 5 %. Cela représente un avantage face aux biens neufs qui proposent un rendement moyen autour de 4,2 %.

    De plus, l’investisseur bénéfice immédiatement d’un loyer. Il ne fera donc pas face à une période de carence de loyer souvent présente à l’achat d’un bien neuf. Cela s’explique par le fait que L’EHPAD soit déjà en activité au moment de l’acquisition.

    L’acquisition d’une chambre EHPAD d’occasion permet surtout à l’investisseur de contrôler certains points essentiels. Du fait de l’activité antérieure de l’établissement, l’acquéreur aura la possibilité de demander s’il y a eu des incidents avec le gestionnaire. Le taux de remplissage de l’établissement pourra être également consulté. Il s’agit de sécuriser l’investisseur sur la gestion de l’établissement et sur la qualité du bien => sérieux du gestionnaire de la résidence.

    Le prix d’achat sera également attractif. En effet, il est possible de trouver des prix à partir de 80 000 € pour un bien en EHPAD d’occasion.

     

    Deux types d’EHPAD d’occasion

     

    1-    EHPAD d’occasion en rénovation

    L’établissement sera déjà en exploitation et l’exploitant souhaite s’en séparer. Un investisseur se porte alors preneur du bien d’occasion et déjà en exploitation, mais remis à neuf par des travaux. En effet, la chambre nécessitera des rénovations pour être considérée comme viable. L’investisseur disposera alors d’un bien d’occasion mais quasi neuf.

     

    2-    EHPAD d’occasion en revente

    L’établissement médicalisé détenu par un particulier sera déjà en exploitation, mais celui-ci cherche à s’en séparer. Un investisseur se portera alors preneur pour acquérir la chambre médicalisée d’occasion. L’avantage sera qu’elle soit déjà en exploitation, ce qui assurera des loyers immédiats pour l’investisseur. En contrepartie, il sera nécessaire de connaître les raisons de la mise en vente. Cela peut s’expliquer par un besoin du propriétaire de liquidités. Cela représente alors une bonne opportunité, puisqu’il est possible que l’établissement fonctionne très bien.

    Le marché de l’EHPAD d’occasion présente  donc deux avantages majeurs : l’établissement est en activité. Cela permet de s’assurer du bon fonctionnement de la résidence. Également le côté financier, puisque le bien reste plus accessible d’occasion.

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