Le contrat de bail commercial en résidences de services

En quoi consiste le bail commercial ?

1. Le contrat de bail commercial

Les résidences de services intéressent de plus en plus les français. Il s’agit d’un investissement permettant d’avoir un complément de revenus attractif et sécurisé. De nombreuses résidences de services sont en manque de places et les demandes d’admission augmentent au sein de ces établissements. C’est pour cela que l’investissement en EHPAD est devenu un placement très demandé.

Un contrat de bail commercial est signé par l’investisseur avec le gestionnaire de l’établissement. Cet engagement est d’une durée de 9/12 ans lorsque l’on signe du neuf en VEFA. Le rendement de l’établissement doit être annoncé par le gestionnaire dans ce contrat ainsi que la revalorisation locative. L’investissement en EHPAD permet d’avoir des revenus grâce aux loyers perçus. Cette rentabilité doit être cohérente à la logique économique de l’exploitation. Un taux de rendement trop élevé peut être source de difficulté financière pour le gestionnaire. L’état de la résidence doit être mentionné  dans ce contrat de bail. De manière générale, une rentabilité cohérente qu’offrent la plupart des gestionnaires est comprise entre 4% et 5% sur le montant HT du bien.

2.La convention tripartite

Ces établissements doivent être aux normes et doivent respecter la convention tripartite. Il faudra donc vérifier si la résidence est encore neuve ou ancienne et si elle  respecte cette convention. Si elle est encore récente, elle suit forcément les normes en vigueur  mais dans le cas contraire, elle nécessitera de gros travaux de rénovation et ainsi de grosses dépenses.

3.Les articles 605 et 606

Dans les programmes que nous commercialisons nous privilégions les articles 605 et 606 du code civil qui doivent figurer dans le bail commercial. Ils déterminent la répartition des charges entre le propriétaire de l’EHPAD et le gestionnaire. Cette répartition peut modifier la rentabilité de l’EHPAD. Elle risque de diminuer si le gestionnaire prend en charge des travaux mais elle reste constante ou en hausse dans le cas où le propriétaire prend en charge les travaux.

Avant de signer ce contrat de bail, il faut être vigilant sur quelques points. Il faut prendre en compte l’équilibre financier de l’établissement. Il est également important de vérifier l’état financier de l’exploitant car c’est lui qui verse le loyer tous les mois. Il faut bien connaitre son savoir faire et son historique. Plus le gestionnaire est important, plus le bail sera un gage de sérénité pour l’investisseur. C’est pour cette raison que nous proposons en priorité les programmes qui sont commercialisés par les plus gros gestionnaires afin de proposer un placement très sécurisé aux investisseurs.

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