Archives de la catégorie:ORPEA

  1. Le renouvellement d’un bail commercial EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani juillet 15th, 2015

    L’investissement en chambre EHPAD est un placement immobilier sécurisé qui offre divers avantages fiscaux. L’un des éléments principaux de cet investissement est la signature du contrat de bail commercial avec l’exploitant de la résidence EHPAD. Une question que les investisseurs se posent souvent :

     

    1. Que se passe-t-il au renouvellement du bail commercial avec mon gestionnaire ?

    Tout d’abord il faut noter que chaque bail commercial EHPAD est différent et que les conditions et avantages proposées dans un bail diffèrent largement d’un gestionnaire à un autre. Lors de votre acquisition de chambre EHPAD vous avez pu analyser les points suivants :

    –       durée du bail

    –       gestionnaire de la résidence

    –       rentabilité offerte

    –       indice de revalorisation des loyers

    –       plafonds de la revalorisation des loyers

    –       article 605 du code Civil

    –       article 606 du code civil

    –       montant et répartition des charges

    –       montant du mobilier et du renouvellement

    Ces quelques points font partie des fondamentaux d’un bail commercial en EHPAD. Lorsque vous effectuez une acquisition VEFA vous avez généralement un bail commercial de 12 ans, alors après ces 12 années, que devient mon bail commercial ?

    Au terme du premier bail commercial, le gestionnaire fera la proposition d’un nouveau projet de bail commercial pour une durée (en général) de 10 ans. Ce projet de bail sera proposé aux propriétaires qui pourront l’accepter ou bien le refuser mais devront alors engager une procédure solidaire contre l’exploitant pour argumenter et justifier le fait que la résidence est solvable et ne doit pas modifier le bail commercial.

    1ère cas de renouvellement de bail commercial EHPAD : votre bail commercial est renouvelé à l’identique et donc vous ne perdez aucun avantage et vous ne subissez aucune perte.

    2ème cas de renouvellement de bail commercial EHPAD  : le gestionnaire rencontre des difficultées et souhaite réduire le rendement ou certains autres points du bail.

    Il est évident que l’objectif est de se retrouver dans la première situation afin de continuer la gestion de son bien dans les mêmes conditions. Cependant il arrive régulièrement que des investisseurs se retrouvent dans la seconde situation, avec un nouveau bail commercial qui propose une baisse des loyers ou bien le retrait de l’article 606 à la charge du gestionnaire et donc le paiement des gros travaux aux frais des propriétaires des chambres EHPAD.

     

    2. Comment se protéger et donc mettre toutes les chances de son côté pour avoir un renouvellement à l’identique : choisir un gestionnaire sérieux !

    En effet plus le gestionnaire est un gros exploitant national (ou international) plus vous aurez de chances de conserver vos avantages lors du renouvellement du bail commercial.

     

    Afin de garantir un renouvellement de bail commercial dans de bonnes conditions nous conseillons aux investisseurs :

    –       être conseillé par un professionnel

    –       choisir un gros exploitant EHPAD

    –       analyser précisément le bail commercial initial

    –       faire attention à un bail très attractif avec des rendements supérieurs à 5,2%

    Plus le gestionnaire offre de rendement, plus il lui sera difficile de les maintenir. Il ne faut donc pas sélectionner un bien uniquement sur le critère de rendement car un rendement trop élevé sera certainement destiné à une baisse. Une résidence EHPAD est aujourd’hui profitable au delà de 80 lits mais les charges d’exploitation sont tout de même très élevées, il ne faut donc surtout pas rogner sur la qualité du gestionnaire pour obtenir un rendement plus important.

    Notre métier est de proposer les meilleurs programmes EHPAD aux investisseurs et donc nous analysons régulièrement le renouvellement d’un bail commercial pour garantir à nos investisseurs des conditions optimums.

    Prenons l’exemple d’un bail neuf avec le gestionnaire ORPEA et de son renouvellement de bail :

     

    Bail ORPEA initial :

    –       rendement moyen de 4,5%

    –       revalorisation locative : indice EHPAD

    –       plafond de revalorisation : 0% à la baisse et 2,5% à la hausse

    –       605 et 606 à la charge du gestionnaire ORPEA

    –       assurances : à la charge du gestionnaire ORPEA`

    –       charges de copropriété : à la charge d’ORPEA

    –       taxe sur les ordure ménagères : à la charge d’ORPEA

    –       renouvellement du mobilier et taxe foncière à la charge de l’investisseur

     

    Bail ORPEA renouvelé :

    –       rendement moyen de 4,5%

    –       revalorisation locative : indice EHPAD

    –       plafond de revalorisation : 0% à la baisse et 2% à la hausse

    –       605 et 606 à la charge du gestionnaire ORPEA

    –       assurances : à la charge du gestionnaire ORPEA`

    –       charges de copropriété : à la charge d’ORPEA

    –       taxe sur les ordure ménagères : à la charge d’ORPEA

    –       renouvellement du mobilier et taxe foncière à la charge de l’investisseur

     

    La modification que nous observons dans la plupart des cas avec ORPEA est la baisse du plafond de revalorisation locative de 0,5%. Cela signifie que votre canal d’augmentation des loyers se situera entre 0% et 2% par an. C’est une modification mineure. Nous considérons clairement que c’est l’un des exploitants qui fait partie des gestionnaires qui vous permettront de sécuriser votre renouvellement de bail commercial.

    Pour obtenir plus d’informations sur ce sujet vous pouvez nous contacter directement afin que nous puissions vous renseigner et vous proposer une sélection de programmes EHPAD.

  2. ORPEA à la conquête de la Chine

    Jean-Marcel Rocchesani juillet 8th, 2015

     

    ORPEA : une croissance qui s’accélère

     

    Le groupe ORPEA est l’un des leaders de la gestion de la dépendance depuis plusieurs années. Ce groupe est spécialisé dans la création et l’exploitation de résidences EHPAD. Fondé en 1989 par le docteur Jean-Claude Marian, ORPEA fera en 2015 un chiffre d’affaires de plus de 2 milliards d’euros avec un résultat d’environ 150 millions d’euros.

     

    Une implantation dans plusieurs pays 

    Le gestionnaire ORPEA est déjà implanté en France, en Belgique, en Suisse, en Italie, en Espagne, en Autriche et en Allemagne. À présent il part à la conquête du plus grand marché au monde : la Chine.

     

    2015, l’année des rachats

    ORPEA a pu s’implanter dans certains pays en rachetant des sociétés déjà installées.
    En Allemagne par exemple ORPEA a racheté le groupe Silver Care en 2014 qui était le leader en Allemagne de la prise en charge des personnes âgées. Puis en 2015 il vient de faire l’acquisition du groupe Celenus (toujours en Allemagne) qui n’est autre que le 3ème groupe privé dans les soins et la psychiatrie. En 2015 il vient de faire l’acquisition du groupe SeneCura, leader de la prise en charge de la dépendance en Autriche.

     

    Une cotation en bourse qui explose

    Depuis plus de deux ans nous observons la cotation du groupe franchir des records. Alors qu’en 2013 l’action ORPEA était valorisée environ à 30€, depuis le début de l’année 2015 elle a franchi un nouveau palier en doublant sa cotation et en oscillant entre 60€ et presque 70€ l’action. Cette confiance des investisseurs est fondée car ORPEA est en train de s’installer progressivement en Chine dans le but de devenir le leader du plus grand marché mondial.

     

    La Chine, un marché gigantesque

    Le premier accord d’ORPEA a été signé avec la ville de Nanjing (8 millions d’habitants)  qui se situe à 290 Km à l’est de Shanghai. Une première résidence sera donc construite en accord avec la ville de Gulou, ce sera donc une résidence médicalisée de 180 lits qui sera construite dans cette ville.

     

    Le chiffre à retenir

    Le chiffre qui affole tous les grands gestionnaires EHPAD : en 2050 la Chine comptera 150 millions de personnes de plus de 80 ans. De plus il faut noter que la Chine n’a à ce jour aucune structure de ce type, la prise en charge des plus vieux n’est pas aussi développée qu’en Europe.

     

    Nous pouvons constater que le groupe ORPEA est en train de se forger une place de choix sur la scène internationale dans le secteur de la dépendance. C’est un excellent gestionnaire et nous conseillons aux investisseurs de suivre de près le prix de l’action qui devrait continuer à prendre de la valeur mais également d’envisager l’achat d’une chambre EHPAD dans une résidence ORPEA => exemple de résidence : EHPAD Castagnary Paris

     

  3. Classement TOP 10 EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani avril 9th, 2015

    L’illustre fusion Korian-Medica ayant eu lieu en 2014 a fait du groupe Korian le premier acteur français du secteur des EHPAD ravissant ainsi la tête du classement à Orpéa. En identifiant clairement ses objectifs de croissance, Korian a déclenché des réactions en chaîne.

    Alors que les principaux groupes privés d’EHPAD poursuivent leur développement, leur stratégie est aujourd’hui orientée vers la diversification.

    En effet, ces géants du monde de l’EHPAD, à la recherche de nouveaux relais de croissance, se tournent vers de nouveaux marchés (le domicile, le sanitaire) ou encore vers l’étranger (Chine).

    Dans le top 3 des groupes privés EHPAD se trouvent Korian, Orpéa et Domusvi avec pas moins de 15 000 lits. Viennent ensuite des groupes tels que Le Noble Age ou encore Colisée Patrimoine et Dolcéa Création GDP Vendôme qui possèdent autour de 3 000 lits. Enfin, la dernière catégorie est constituée par des groupes ayant sous gestion une moyenne de 1000 lits.

    Le classement des 10 du plus gros exploitants EHPAD (nombre de lits sous gestion)

     

    1.Korian

    Depuis sa création en 2003, le groupe privé Korian est un acteur de référence dans le domaine de la prise en charge de la dépendance temporaire et permanente. Avec la fusion absorption de Médica, Korian se place en tête du classement.

    Nombre d’établissements en France : 282

    Nombre de lits en France : 23 554

     

    2.Orpéa

    Créé en 1989 par le Docteur Jean-Claude Marian, le groupe Orpéa fait partie des plus grands exploitants de résidences EHPAD. Il possède des établissements sur le territoire français mais également en Europe. En 2002 Orpéa s’est introduit en bourse sur le Second Marché d’Euronext Paris.

    Nombre d’établissements en France : 224

    Nombre de lits en France : 19 063

     
    3.DomusVi

    Le groupe DomusVi (initialement DVD), spécialisé dans les EHPAD se positionne parmi les leaders Français de la prise en charge de la dépendance. Il est né en 2011, de la fusion de DomusVi et de Dolcéa, tous deux spécialistes de la prise en charge des personnes âgées dépendantes et des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer.

    Nombre d’établissements en France : 193

    Nombre de lits en France : 15 382

     

    4.Le Noble Age

    Depuis sa création en 1990, le groupe Le Noble Age est un acteur privé spécialisé dans la prise en charge des personnes fragilisées. Il gère et exploite différents établissements de santé dont des EHPAD. Ce groupe est aujourd’hui coté à la bourse de Paris.

    Nombre d’établissements en France : 43

    Nombre de lits en France : 3 906

     

    5.Colisée Patrimoine Group

    Depuis plus de 25 ans, le groupe Colisée Patrimoine conçoit, construit et exploite des résidences EHPAD mais également des cliniques. Il fait partie des acteurs majeurs du secteur des maisons de retraite en France.

    Nombre d’établissements en France : 53

    Nombre de lits en France : 3 748

     

    6.Domidep

    Créé en 1989 par Dominique Pellé, le groupe Domidep fait partie des plus gros gestionnaires privés de résidences médicalisées. Ses établissements sont répartis sur l’ensemble du territoire français.

    Nombre d’établissements en France : 50

    Nombre de lits en France : 3 417

     

    7.Emera Exploitations 

    Le groupe Emera a été créé en 1987 par Claude Cheton. Il détient des résidences en France, en Suisse et en Belgique.

    Nombre d’établissements en France : 42

    Nombre de lits en France : 3 289

     

    8.SGMR Les Opalines

    Le groupe SGMR a été créé en 1999. Il assure la gestion de plusieurs établissements pour personnes âgées.

    Nombre d’établissements en France : 44

    Nombre de lits en France : 3 195

     

    9.Dolcéa

    Depuis plus de vingt ans, le groupe GDP Vendôme crée et exploite divers produits immobiliers assortis d’avantages fiscaux parmi lesquels figurent les  résidences EHPAD. Après la fusion DomusVi-Dolcéa, le groupe Dolcéa Création GDP Vendôme poursuit son activité dans la création et la restructuration de résidences EHPAD.

    Nombre d’établissements en France : 30

    Nombre de lits en France : 2 660


    10.Résidalya

    Le groupe Résidalya est né en 2005, de l’association entre un professionnel de l’immobilier et un opérateur d’établissements sanitaires et médico-sociaux. Résidalya possède une offre variée d’hébergements dédiés aux personnes âgées.

    Nombre d’établissements en France : 28

    Nombre de lits en France : 2 263

  4. Un bail commercial ORPEA : les points clés

    Jean-Marcel Rocchesani février 6th, 2015

    Le groupe ORPEA a été créé en 1989 par le Docteur Jean-Claude Marian. Il s’agit d’un des acteurs de référence européen dans la prise en charge globale de la Dépendance à travers son réseau d’établissements spécialisés. Aujourd’hui, ORPEA s’est développé en France et au niveau européen et regroupe plus de 500 établissements.

    Lors de l’acquisition d’une chambre neuve en résidence de services EHPAD (ORPEA), le bien sera livré à l’issue des travaux. Un bail commercial sera alors signé entre le bailleur (l’investisseur) et le preneur (le gestionnaire ORPEA). Ce contrat permet à l’investisseur de percevoir des revenus trimestriels durant une période de 11 ans et 9 mois.

    • Dans le cadre d’un bail commercial ORPEA, la Résidence distribue ces loyers de façon trimestrielle. À l’issue de la signature, le 15 du deuxième mois de chaque trimestre, le propriétaire de la chambre EHPAD percevra un premier versement.
    • Ensuite, une revalorisation triennale (tous les 3 ans) sera affectée à ces loyers le 1er janvier de chaque période.  Cette réévaluation se base sur l’indice EHPAD publié chaque année par le Ministère de l’Économie et des Finances. Cet indice n’a jamais été inférieur à 1% sur les 20 dernières années.
    • Chez ORPEA, la progression ne peut être supérieure à 2,5% par an et en contrepartie ne peut être inférieure à 0%. Cela signifie que le propriétaire de la chambre ne percevra en aucun cas un loyer diminué d’une période à une autre. Celui-ci sera toujours supérieur à son précédent loyer.
    • Le preneur doit effectuer des travaux d’entretien ainsi que des travaux de réhabilitions en cas de dégradations ou de remise aux normes. Ceux-ci seront intégralement à la charge de l’établissement et le propriétaire de la chambre n’aura en aucun cas à en subir le coût. Les articles 605-606 du Code Civil encadrent cette pratique. On retrouve également d’autres dépenses à la charge de la Résidence. Prenons l’exemple des dépenses de fonctionnement (salaires du personnel) et des charges locatives (eaux, électricités, collectes des ordures), qui ne seront également pas aux frais des acquéreurs.
    •  Dans le cas d’un besoin en publicité, la résidence EHPAD financera ses enseignes extérieures ou autres.
    • Pour se protéger d’éventuels risques, l’établissement ORPEA devra souscrire à des assurances (dégâts des eaux ou incendies). La protection de son activité ainsi que sa responsabilité professionnelle doivent être également garantie. Lors de l’adhésion auprès de polices d’assurance solvables, la résidence a pour obligation d’en informer le bailleur. Cela concède donc une protection du bien de l’investisseur.
    • Le financement d’une chambre EHPAD ORPEA ne nécessite aucune gestion de la part d’un investisseur. C’est pourquoi, sa présence n’est pas nécessaire lors d’assemblées de copropriétaires. Pour le représenter, un mandat est donc signé entre le preneur et le bailleur. En contrepartie, la résidence a pour devoir d’informer l’investisseur des différentes décisions votées.
    • Le cadre légal entoure également le terrain sur lequel le bâtiment est édifié. En effet, d’après les articles L 125 R ET R 125-13 du Code de l’Environnement, le preneur doit informer le bailleur de l’existence de risques naturels ou technologiques liée à la zone de construction.
     

    Suite à la signature de ce bail commercial, la Résidence EHPAD ORPEA ne peut revenir sur ces points durant toute la période du contrat (11 ans et 9 mois). Dans l’éventualité d’un manquement de sa part (non-versements des loyers, par exemple), le bailleur peut, par avis recommandé, adresser une mise en demeure à l’établissement. Dans un délai d’un mois, si cela ne produit aucun effet, le précédent bail commercial sera alors résilié entre les deux parties. La vente de la chambre pourra se faire auprès de la résidence directement ou auprès d’un gestionnaire spécialisé.

  5. Orpea : Un gestionnaire de qualité

    Jean-Marcel Rocchesani février 18th, 2013

    Créé en 1989, ORPEA est un groupe qui gère à la fois des EHPAD (résidences médicalisées pour personnes âgées dépendantes), et des cliniques, plus connues sous le nom de CLINEA. Ouvert à l’international, avec sa présence dans certains pays européens, ce gestionnaire se place comme l’un des leaders sur le marché de la dépendance. Détails sur les raisons de son succès.

    ORPEA est un gestionnaire qui tient avant tout à veiller à la qualité de vie de ses résidents. Tournées vers l’éthique de cette activité, les équipes sont invitées à suivre régulièrement des formations afin d’améliorer les soins et prestations qu’elles appliquent aux patients. En moyenne, 10 000 départs en formation sont comptés tous les ans. Aussi, afin d’encadrer au mieux les personnes âgées, mais aussi afin de motiver les équipes professionnelles, chaque EHPAD fait partie de la vie culturelle locale, en organisant diverses activités, telles que des échanges intergénérationnels.

    Respect, Accueil, Confiance, Ecoute, Compétences et Conscience Professionnelle sont les six valeurs piliers d’ORPEA. De plus, le gestionnaire soutient plusieurs associations consacrées à la recherche médicale, à la dépendance, et en particulier à la lutte contre l’Alzheimer.

    Enfin, le groupe ORPEA est l’un des seuls à s’engager dans la lutte contre la destruction de l’environnement en réduisant les consommations d’eau et d’énergie, mais aussi en veillant à ce que chaque établissement suive certaines normes écologiques.

    ORPEA est donc un gestionnaire dont la qualité n’est plus à prouver. Très à l’écoute de ses résidents, mais aussi des proches de ceux-ci, le groupe améliore constamment ses prestations mais aussi les soins effectués sur les patients, afin de faire de ses résidences un lieu où il fait bon vivre.

  6. Derniers programmes ORPEA

    Jean-Marcel Rocchesani janvier 4th, 2013

    ORPEA est le plus grand operateur du secteur et certainement celui qui propose le meilleur contrat de bail commercial aux investisseurs. Un bail commercial ORPEA est composé de 8 pages ou tous les points sont évoqués clairement et simplement. C’est donc beaucoup plus simple pour l’investisseur de maîtriser son placement.

    Voilà un résumé des deux derniers programmes ORPEA en fin de commercialisation compte tenu de la qualité de ces programmes :

    ORPEA TALENCE (Bordeaux Centre) : « Le Home la tour »

    – Ce programme est en VEFA avec une livraison prévue au dernier trimestre 2013.
    – Une rentabilité offerte de 4,4% sur le montant HT du bien.
    – Des lots à partir de 165’835 € HT.
    – Prix du mobilier : 3’500 € => Sachant que c’est plutot faible car nous observons chez beaucoup d’autres opérateurs un prix allant jusqu’à 8’000 € pour le mobilier de la chambre.
    – Articles 605 et 606 à la charge d’ORPEA. Donc tous les petits travaux, gros travaux ou remises aux normes de la résidence sont à la charge du gestionnaire et non de l’investisseur.
    – Un bail commercial de 12 ans.
    – Une revalorsiation locative de 2% par qui sera impactée tous les 3 ans => soit 6% de revalorisation locative tous les 3 ans.
    – Pour un investissement en cash ou à crédit, ORPEA s’engage à verser des pré-loyers entre le passage chez le notaire et la livraison du programme.

    ORPEA MERIGNAC (33) : « Les chardons bleus »

    – Ce programme est en VEFA avec une livraison prévue au dernier trimestre 2014.
    – Une rentabilité offerte de 4,4% sur le montant HT du bien.
    – Des lots à partir de 159’782 € HT.
    – Prix du mobilier : 3’500 € => Sachant que c’est plutot faible car nous observons chez beaucoup d’autres opérateurs un prix allant jusqu’à 8’000 € pour le mobilier de la chambre
    – Articles 605 et 606 à la charge d’ORPEA. Donc tous les petits travaux, gros travaux ou remises aux normes de la résidence sont à la charge du gestionnaire et non de l’investisseur.
    – Un bail commercial de 12 ans
    – Une revalorsiation locative de 2% par qui sera impactée tous les 3 ans => soit 6% de revalorisation locative tous les 3 ans.
    – Pour un investissement en cash ou à crédit, ORPEA s’engage à verser des pré-loyers entre le passage chez le notaire et la livraison du programme

    Les différents critères et points évoqués ci-dessus, sont les points à analyser lors de votre recherche de programme d’investissement EHPAD. Si dans le bail que vous étudiez, ces points ne vous semblent pas clairs, demandez conseil auprès d’un professionnel.

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