Archives de la catégorie:LMNP

  1. Investir en LMNP

    Jean-Marcel Rocchesani avril 29th, 2013

    1.Qu’est-ce que le LMNP ? 

    Investir dans la pierre, c’est le placement préféré des particuliers ! Cela pourrait ressembler à une formule toute faite d’un promoteur immobilier mais c’est belle et bien la réalité. La pierre est un placement très sécurisé , surtout quand on le compare au monde des marchés financiers.

    Les investissements dans l’immobilier restent parmi les plus prisés même si la crise est également passée par là. Un placement dans l’immobilier qui est très pertinent reste l’investissement dans le système LMNP (Avantage fiscal). LMNP ? Cela est un acronyme pour le loueur meublé non professionnel. En gros le principe c’est de louer votre maison, appartement ou studio déjà meublé. A cela s’ajoute quelques conditions pour que vous soyez un loueur en meublé non professionnel. Cela offre plusieurs avantages (surtout fiscaux) mais comprend également des risques. Il y a alors quelques astuces et conseils à considérer pour les investisseurs en LMNP.

     

    2.Les premiers pas en LMNP

    Déjà il faut savoir ce que vous voulez vraiment faire et ce qui vous convient au mieux par rapport à votre profil et vos ressources ! Nous ne parlons pas ici que de moyens financiers mais également du type de logement que vous allez mettre en location. Ce choix pourrait également dépendre de l’endroit et vous donnera une idée du type de LMNP à faire : pour personnes âgées, hommes d’affaires, étudiants… Informez-vous également sur les textes et les législations en vigueur pour ne pas avoir de mauvaise surprise. En effet, bien que le LMNP soit des plus attractifs il impose certaines conditions et règles. Il est notamment important que vous connaissiez bien votre situation fiscale avant de vous lancer dans tel ou tel type de LMNP. Votre investissement ne vous sera rentable que si vous arrivez à bien ficeler votre affaire dès le début. Pour cela le mieux sera d’être conseiller par un professionnel de la gestion de patrimoine.

     

    3.Conseils pour les  investisseurs en LMNP qui veulent aller plus loin

    Le mieux pour vous, futurs investisseurs en LMNP, c’est de demander l’avis d’un professionnel car il n’est pas trop conseillé de s’aventurer dans un milieu que l’on ne connaît pas bien en ces temps de crise. Ne serait-ce que pour savoir si vous voulez vous délester ou non de la gestion locative ou de l’établissement du bail commercial ; des conseils avisés ne sont jamais de trop ! De plus un professionnel pourra vous proposer différents programmes immobiliers car il a accès à tout le marché et peut donc vous présenter différentes choses et vous expliquer les différence.

     

  2. LMNP ou Censi-Bouvard

    Jean-Marcel Rocchesani février 20th, 2013

    Afin d’obtenir le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, il suffit d’investir dans une résidence de services de type EHPAD, résidence senior, résidence étudiante, résidence de tourisme et résidence d’affaires, de le meubler en fonction du futur locataire (par exemple un bureau dans une chambre d’une résidence étudiante), puis de le faire louer.

    L’avantage principal par rapport à un investissement locatif de type studio ou appartement, est qu’une société de gestion gère ces résidences et s’occupe donc de toutes les tâches liées à la location (recherche de locataires, travaux…). L’investisseur a donc le choix d’opter pour le régime LMNP classique ou le Censi-Bouvard. Quelles sont les différences entre ces deux régimes, et lequel choisir ?

    Tout d’abord, ces deux investissements locatifs sont très proches l’un de l’autre, car le concept est le même et concerne les mêmes résidences. L’investisseur n’a donc pas à se préoccuper des tâches administratives liées au bien et à sa location, puisqu’une société de gestion prend en charge la résidence. Les loyers que l’investisseur perçoit son nets d’impôts, car ils sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, et atteignent facilement les 4,5% de rentabilité locative.

    Enfin, dans les deux cas d’investissement (en VEFA), le propriétaire peut récupérer la TVA de 19,6 % sur l’acquisition, quelques mois après son achat.

    Ce qui différencie le LMNP classique du Censi-Bouvard est la fiscalité liée à ces investissements. En effet, le statut LMNP classique est dit fiscalement neutre alors que le dispositif Censi-Bouvard est dit défiscalisant.

    Le LMNP classique tout d’abord, offre à l’investisseur la possibilité d’amortir 80 % de la valeur du bien HT sur 15 à 20 ans. C’est un mécanisme qui necessite l’intervention d’un comptable et qui permet d’amortir le bien de manière linéaire sur plusieurs années. Dans ce cas de figure si l’investissement est en cash, l’investisseur percevra tout de suite des loyers nets de fiscalité (pas d’impôt et CSG). Et si l’investissement est à crédit, cela permettra de ne pas avoir de surcoût fiscal.

    Le LMNP Censi-Bouvard, quant à lui, permet à l’investisseur de réduire ses impôts d’un montant égal à 11 % du montant hors taxe du ou des biens, dans la limite de 300 000 € hors taxe d’acquisition. Ce montant de réduction d’impôts est à répartir sur 9 ans.

    Le LMNP Censi-Bouvard concerne donc les investisseurs payant beaucoup d’impôts, et dont la tranche marginale d’imposition est au moins à 30 %. Le LMNP classique est lui aussi intéressant, car le propriétaire n’aura pas à payer d’impôt sur ces revenus.

  3. Acheter un EHPAD sur le marché secondaire

    Jean-Marcel Rocchesani février 14th, 2013

    Acheter une chambre dans un EHPAD présente de nombreux avantages fiscaux pour l’investisseur, mais aussi lui permet d’avoir un patrimoine immobilier dans son portefeuille. Il existe plusieurs moyens d’investir dans un EHPAD : l’acheter neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), ou alors sur le marché secondaire. 

    Le marché secondaire permet de revendre ou d’acheter un EHPAD ancien, dont le bail commercial est en cours. Généralement, les prix sont plus faibles que dans le neuf, puisqu’ils varient entre 90 000 € H.T. et 200 000 € H.T.

    Il n’existe pas réellement de marché secondaire organisé, mais certains gestionnaires proposent le rachat des chambres pour les revendre ensuite, il existe même des agences immobilières qui se spécialisent dans les EHPAD. Il est aussi possible d’acheter un lot d’EHPAD de particulier à particulier sur certains sites internet.

    Acheter un bien en EHPAD apporte de nombreux avantages, car en plus du prix d’achat qui sera moins élevé que dans le neuf, l’investisseur reprend le bail commercial en cours pour la durée restant, mais peut aussi le reconduire tacitement. De plus, il perçoit une rentabilité égale à celle indiquée dans le bail commercial, qui est généralement autour des 5 %. Aussi, l’investisseur pourra lui aussi profiter la fiscalité avantageuse que présente le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) classique, c’est à dire l’amortissement de 80 % de la valeur de l’acquisition sur 20 ans.

    L’avantage principal d’investir en EHPAD, en plus de la sécurité de l’investissement, est la liquidité du placement. En effet, il est possible de revendre son bien en EHPAD même si le bail n’est pas fini, si l’investisseur a besoin de récupérer son investissement. En revanche, en revendant son EHPAD en cours de validité du bail, il est possible de ne pas pouvoir profiter de la valorisation foncière, en particulier lorsque la revente se fait auprès du gestionnaire, qui pose certaines conditions de reprise. Il est ainsi possible d’investir en EHPAD, dans le neuf, comme sur le marché secondaire. Il est toutefois conseillé de s’adresser à un professionnel si vous ne maitrisez pas l’investissement en EHPAD, afin d’acquérir un bien de qualité.

  4. Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

    Jean-Marcel Rocchesani février 11th, 2013

    Devenir propriétaire de biens meublés en résidences de services permet d’obtenir soit le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), soit le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Tous deux sont de très bons outils de défiscalisation, mais ne concernent pas le même profil d’investisseurs. Voici en quoi consiste le régime LMP.

    Pour être sous le régime LMP, l’investisseur doit respecter certaines conditions indiquées dans l’article 151 du CGI, Code Général des Impôts. Il faut tout d’abord que le chiffre d’affaires TTC généré par ses biens en résidences de services représente plus de 23 000 € par an et plus de 50 % de l’ensemble de ses autres revenus. Il faut aussi que l’investisseur soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel.

    Pour que ces conditions soient respectées, l’investisseur doit donc détenir plusieurs biens en résidences de services, c’est pour cela qu’il obtient le statut de professionnel, à l’inverse du statut LMNP où la plupart des investisseurs acquièrent peu de biens meublés  en résidence de services dans leur patrimoine, et sont alors considérés comme non professionnels.

    Le propriétaire (l’investisseur) perçoit des loyers qui se présentent sous la forme de BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ces BIC atteignent un rendement locatif autour des 5 % avant avantages fiscaux. Ces bénéfices Industriels et Commerciaux permettent certains avantages. Tout d’abord, l’investisseur peut amortir la valeur du bien sur les recettes imposées aux revenus BIC. Il est possible que cette opération entraine sur son bilan, les premières années, un déficit que l’investisseur peut reporter sur plusieurs années. Le deuxième avantage permet à l’investisseur de déduire ses charges de ses revenus. Ainsi, il peut générer un déficit foncier et l’imputer à ses autres revenus. Cette opération lui permet de diminuer son taux d’imposition. Cet avantage n’a pas de limite au niveau du plafond, l’investisseur peut alors en profiter lorsqu’il est fortement imposé.

    De plus, le statut LMP offre deux autres avantages. Le premier concerne les plus values sur cession, qui seront exonérées si le propriétaire détient ses biens au moins cinq ans, et si les recettes des biens cédés sont inférieures à 90 000 €. Le deuxième concerne l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, ISF, car les revenus liés aux biens des résidences de services seront exonérés d’ISF.

    Il est alors très intéressant de détenir des bien immobiliers sous le régime LMP lorsque l’investisseur est très fortement imposé sur le revenu, mais aussi lorsqu’il paye de l’ISF.

  5. Quel régime choisir pour son investissement EHPAD ?

    Jean-Marcel Rocchesani janvier 14th, 2013

    Investir en résidence de services ou en EHPAD (définition EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est un moyen d’investissement de plus en plus utilisé. C’est pour cela que différents régimes fiscaux ont été crées, chacun adapté à un type d’investisseur distinct.

    Le dispositif Censi Bouvard, créé en 2009 dans la loi de finance de la même année, il offre aux investisseurs la possibilité de profiter de mesures fiscales attractives lors de placements en LMNP (Locations Meublées Non Professionnelles). En effet, l’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôts de 11 % du montant de l’acquisition sur 9 ans, sur un montant plafonné à 300 000 euros. De plus, il peut récupérer la TVA quelques mois après l’acquisition. L’investisseur pourra alors bénéficier des loyers garantis pendant toute la durée du bail commercial, et sera assuré que les travaux de rénovation et de remise aux normes seront pris en charge par le gestionnaire grâce aux articles 605 et 606. Une fois les 9 ans terminés, la fiscalité du bien passe au régime d’imposition classique.

    L’investisseur peut aussi opter pour un investissement en LMNP classique, qui est appelé «investissement fiscalement neutre». L’investisseur amorti 80 % de la valeur de son bien sur une durée de 20 ans, ce qui évitera une imposition sur les revenus qu’il perçoit de cette location. La TVA est aussi récupérable dans ce type d’investissement.

    Enfin, il est possible d’investir en régime Duflot. Ce régime remplace le Scellier depuis le 1er janvier 2013. L’investisseur pourra alors réduire ses impôts de 18 % sur 9 ans, dans la limite d’une acquisition à 300 000 euros. Cependant, la rentabilité locative en Duflot est relativement faible par rapport aux autres dispositifs (3 %), et le risque locatif est plus important

  6. Les avantages de l’investissement en LMNP

    Jean-Marcel Rocchesani décembre 17th, 2012

    Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages au propriétaire d’un bien immobilier loué à une tierce personne. Il faut simplement meubler le logement selon les besoins du locataire.

    Le statut LMNP s’obtient si l’investisseur acquiert un logement dans une résidence de services, à savoir : une résidence d’affaires, une résidence étudiante, une résidence senior, une résidence de tourisme ou encore un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

    En le meublant, le propriétaire peut ensuite louer le bien, et percevoir non pas des revenus fonciers comme lors d’une location classique, mais des revenus BIC => Bénéfices Industriels et Commerciaux. La différence est que le BIC permet de déduire les charges du montant des revenus locatifs, et reporter sur 30 ans en cas de déficit BIC.

    Un deuxième avantage qu’il ne faut pas négliger est l’amortissement. En effet, le propriétaire peut amortir 80% de la valeur du bien sur 20 ans, de manière linéaire. En comptant l’amortissement, mais aussi la déduction des charges, des intérêts d’emprunts et des frais d’acquisition, les revenus perçus par le propriétaire sont bien souvent nets de fiscalité, et atteignent les 4 à 5% de rentabilité.

    Aussi, six mois après l’acquisition, l’Etat reversera au propriétaire la totalité de la TVA sur cette acquisition. En revanche, si l’investisseur revend son bien avant la 20ème année, il se devra de rembourser la TVA au prorata temporis.

    Enfin, le propriétaire n’aura pas à gérer son bien locatif comme dans une situation de location en direct, car une société de gestion s’occupe des tâches liées à la location, à l’administration mais aussi à l’entretien de la résidence de services dans laquelle se trouve le bien.

    Un investissement en LMNP est un investissement qui offre de nombreux avantages, et certaines résidences telles que les résidences étudiantes ou les résidences EHPAD sont en plein essor. Une acquisition en LMNP est donc encore plus avantageuse lorsque l’on sait que les perspectives futures sont sures.

  7. Le Revenu Pierre : Qui est ce nouvel acteur du marché ?

    Jean-Marcel Rocchesani décembre 10th, 2012

    Le marché des résidences de services présente de nombreux avantages pour l’investisseur. Mais lorsque celui-ci souhaite revendre son bien, plusieurs solutions s’offrent à lui : le revendre au gestionnaire, passer par des sites de particuliers à particuliers, ou encore passer par un intermédiaire expérimenté : le Revenu Pierre.

    Le Revenu Pierre a été créé en 2007, et se consacre depuis au marché de l’occasion des résidences de services (résidences étudiantes, seniors, d’affaires, de tourisme ou EHPAD). Ce groupe se charge donc de racheter le bien immobilier à l’investisseur de base, puis de revendre le lot à un nouvel investisseur.

    Quels avantages à acheter sur le marché de l’occasion ?

    Le marché de l’occasion, appelé aussi marché secondaire, présente globalement les mêmes caractéristiques que le marché du neuf. En effet, l’acheteur du bien d’occasion bénéficie du statut LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel), ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ces statuts permettent à l’investisseur d’amortir 80 % du montant du bien sur 20 ans, et de percevoir des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ces revenus perçus sont exonérés d’Impôt de Solidarité sur la Fortune sous le régime LMP.

    Le nouvel acquéreur achète son bien à un prix hors taxe, puisque l’opération de récupération de la TVA a déjà été effectuée lors de la première acquisition. Les baux commerciaux sont plus courts que dans le neuf, car le nouvel acheteur reprend le bail en cours.

    Le Revenu Pierre est aujourd’hui le leader du marché en terme de biens LMNP et LMP d’occasions, et ne traite qu’avec les lots gérés par les plus grands gestionnaires, pour des acquisitions de confiance. Ce groupe possède en permanence 40 lots de qualité tant au niveau rentabilité qu’au niveau sécurité, et propose des solutions de liquidité aux investisseurs souhaitant revendre leur bien.

    Il est donc préférable, lorsque vous souhaitez revendre votre bien, de passer par Le Revenu Pierre qui est une société expérimentée, et qui saura rapidement trouver des solutions adaptées à vos besoins. De même si vous souhaitez acheter sur le marché secondaire, il est préférable de passer par un intermédiaire qui porte une attention particulière à la qualité de ses lots. Ainsi, le nouvel acheteur sera convaincu de la sécurité de son investissement, ce qui n’est pas le cas lors d’un échange sur les sites de particuliers à particuliers.

Vous êtes ici :
ehpad.frLMNP