Avantages et inconvénients du LMNP en ehpad

Afin de simplifier la compréhension de l’investissement en EHPAD, voici un récapitulatif complet des avantages et des inconvénients des deux principaux régimes fiscaux : le régime micro-bic et le régime réel

1. Le régime micro-BIC (ehpad)

Les avantages du régime micro-BIC

Il s’applique automatiquement lorsque les recettes n’excèdent pas  32 900 €.
Le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour charges de 50 % sur les recettes, contre 30 % d’abattement pour le régime micro-foncier.

Les inconvénients du régime micro-BIC

Il ne peut être constaté de déficit.

 

2. Le régime réel (ehpad)

Les avantages du régime micro-BIC

Ce régime s’applique lorsque les recettes sont supérieures à 32 900 € ou sur option du contribuable.
Le loueur peut déduire de ses recettes les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation courants, l’amortissement du bien et des frais d’acquisition, du mobilier et des travaux non déductibles.

L’amortissement sur une chambre médicalisée ehpad

Les constructions  et le mobilier sont amortissables sur leur durée normale d’utilisation (et non sur la durée de location).

L’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal. Les amortissements non utilisés sont imputables sur les exercices suivants non déficitaires sans limitation de durée en tant qu’ « amortissement différé ».

Les frais d’acquisition (honoraires, frais de montage, droits d’enregistrement et commissions)

L’investisseur peut soit les déduire de ses recettes lors de l’année d’acquisition en les considérant comme des charges, soit les inscrire en immobilisations au bilan de l’entreprise et les amortir de la même manière que les constructions.
Observation : La comptabilisation en charge des frais d’acquisition amène à constater un déficit qui sera perdu car il ne pourra pas être imputé sur le revenu global ni sur les résultats postérieurs qui sont minorés par l’amortissement de l’immeuble. Il est donc conseillé d’immobiliser les frais d’acquisition.

Les inconvénients du régime micro-BIC

Option pour le régime réel :

L’option peut être exercée dans la déclaration d’existence ou sur papier libre avant le 1er février de la 1ère année au titre de laquelle le contribuable souhaite se placer  sous un régime réel.

Obligations comptables et déclaratives :

Nécessité de tenir une comptabilité d’engagement, ce qui entraine notamment la prise en compte dans les recettes des loyers impayés et de l’avantage en nature procurés par la jouissance  gratuite des biens par le propriétaire.

Sort des déficits :

Les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais seulement sur un résultat BIC non professionnel de l’année en cours ou des 10 années suivantes.

 

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