Statut LMP et EHPAD

1. Un régime fiscal spécifique

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, trois conditions doivent être réunies :

  • un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel
  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €
  • ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (pensions et rentes comprises)

2. Régime micro-BIC

Si les recettes annuelles n’excédent pas 32 900 €, le loueur en meublé relève automatiquement du régime micro-BIC : le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

3. Régime réel de plein droit ou sur option

Au-delà de ce plafond de 32 900 € ou sur option du contribuable si ses charges sont plus élevées, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique.

Le loueur pourra alors déduire de ses recettes :

  • les intérêts d’emprunt
  • les travaux d’entretien et de réparation
  • l’amortissement du bien et des frais d’acquisition si le client choisit d’immobiliser ces derniers
  • l’amortissement du mobilier et des travaux non déductibles

Si un déficit est constaté, il pourra être imputé sur le revenu global du contribuable, sans limitation de montant.

L’amortissement déductible fiscalement est limité mais les amortissements non retenus sont reportables sans limitation de durée, ce qui permet de neutraliser fiscalement les revenus imposables pendant de nombreuses années.

Les revenus générés ne seront donc pas fiscalisés ou faiblement.

4. Bénéfice du régime des plus-values professionnelles

La plus-value réalisée par un loueur en meublé professionnel lors de la vente de l’immeuble relève du régime des plus-values professionnelles, avec la possibilité de bénéficier de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires n’excède pas 90 000 €  HT (dégressif jusqu’à 126 000 € HT). Cette exonération concerne l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

5. Obtention de revenus à terme faiblement fiscalisés

Une fois le bien immobilier intégralement financé, les revenus locatifs générés par celui-ci seront souvent de nature à procurer un complément de revenus faiblement fiscalisés pendant plusieurs années.

L’acquisition d’un logement pour le louer en meublé peut donc être intéressante en vue de préparer l’obtention de revenus complémentaires (par exemple dans une optique de cessation d’activité ou de retraite).

6. Effet de levier du crédit

Le fait de recourir à un emprunt immobilier pour financer l’acquisition d’un immeuble à usage locatif permet d’augmenter le rendement global de l’investissement et donc d’accélérer le développement du patrimoine si la rentabilité de l’immeuble est supérieure au coût de l’emprunt, et/ou en cas de plus-value.
A rémunération d’épargne égale, cet effet de levier est d’autant plus important que le taux d’emprunt est faible.

 

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