Archives de la catégorie:revente EHPAD

  1. Différence entre EHPAD ancien et EHPAD neuf

    Jean-Marcel Rocchesani juillet 2nd, 2015

    EHPAD ancien Vs EHPAD VEFA

     

    Pour diversifier son patrimoine et sécuriser ses rendements l’investissement en chambre EHPAD est aujourd’hui incontournable. Souvent les investisseurs ne maîtrisent pas la différence entre un EHPAD neuf et un EHPAD ancien, nous allons vous renseigner dans cet article.

     

    1.Éligibilité des statuts sur un programme EHPAD ancien et neuf ?

    Tout d’abord il faut savoir qu’en fonction du programme (ancien ou neuf) vous ne pourrez pas utiliser le même régime fiscal. Le statut Censi-Bouvard (défiscalisation de 11%) ne sera éligible que sur le VEFA et pas sur l’ancien. Cependant le statut LMNP/LMP est éligible sur l’ancien et sur le neuf. En conclusion si vous souhaitez effectuer cet investissement pour défiscaliser il est inutile de feuilleter les programmes anciens, seuls les programmes neufs pourront répondre à vos attentes.

     

    2.Quand paye-t-on de la TVA sur une chambre EHPAD ?

    Dans tous les cas sachez que votre acquisition sera HT et que le rendement que vous percevrez sera calculé sur le prix HT de votre bien. Cependant il y a aura une différence lors de l’acquisition. Sur un programme EHPAD neuf, vous devrez payer la TVA et donc vous aurez une majoration de 20% ; cetteTVA de 20% vous sera remboursée par l’administration fiscale environ 3 mois après la livraison de la résidence. Sur l’ancien vous achetez immédiatement HT et vous ne payez pas de TVA. En conclusion pour une acquisition sur un programme neuf  vous aurez une manipulation de trésorerie plus importante lors de votre acquisition.

     

    3.Pourquoi les rendements diffèrent entre une chambre EHPAD neuve et une chambre d’occasion ?

    Les investisseurs en chambre EHPAD se demandent souvent pourquoi le rendement est plus faible sur le neuf que sur l’ancien. L’explication est très simple, un programme neuf n’a jamais eu de revalorisation locative et donc les loyers ne se sont jamais appréciés. Sur un programme ancien, le propriétaire qui détenait sa chambre EHPAD depuis plusieurs années a déjà profité de plusieurs augmentations de ses loyers et donc un rendement plus élevé.

     

    4.Quand perçoit-on ses loyers ?

    Sur un programme EHPAD neuf vous aurez une livraison prévisionnelle de la résidence entre 12 et 18 mois, donc vos premiers loyers ne vous seront versés qu’à partir de la livraison de la résidence. Sur une chambre EHPAD d’occasion, la résidence est déjà en exploitation et vous percevez vos loyers trimestriels après le passage chez le notaire.

     

    5.Les frais de notaire sont-ils différents ?

    Les frais de notaire seront différents selon le choix du programme, sur un programme neuf vous aurez des frais de notaire d’environ 3% de la valeur de la chambre EHPAD, alors que sur l’ancien ce sera environ 8%. Notez que cette différence entre les deux est comblée par le fait que sur l’ancien vous n’avez pas de carences locatives et vos loyers seront versés immédiatement, ce qui permet de rééquilibrer cet écart.

     

    6.Un conseiller m’a proposé un programme neuf qui est livré le mois prochain, est-ce possible ?

    Ce scénario est très rare mais possible. Cela signifie que l’investisseur précédent a annulé son acquisition très tardivement pour diverses raisons. Le lot est donc revenu sur le marché et peut vous être proposé par un conseiller en gestion de patrimoine.

     

    7.Dois-je privilégier un programme neuf pour ne pas avoir de travaux à payer ?

    C’est une question très fréquente, cependant sachez que sur le secteur EHPAD la plupart des grands gestionnaires prennent à leur charge tous les travaux au sein de la résidence. Donc même si vous achetez une chambre d’occasion, si votre bail commercial stipule que les articles 605 et 606 du code civil sont à la charge du gestionnaire, vous n’aurez donc aucun travaux à payer. Il est donc inutile de fixer son choix en fonction de l’ancienneté du bien

  2. Acheter une chambre EHPAD, est-ce un bon placement ?

    Jean-Marcel Rocchesani juin 30th, 2015

    Investir dans une chambre EHPAD permet d’être propriétaire d’un actif immobilier tout en bénéficiant  d’un avantage fiscal. En effet il y a aura deux régimes fiscaux envisageables pour l’achat d’une chambre dans une résidence EHPAD.

     

    1.Statut LMNP classique :

    Ce statut permet de percevoir des revenus locatifs qui seront déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et donc qui pourront être amortis. Le coût de construction de la résidence sera donc déduit d’une grande partie des revenus locatifs. Pour un investissement en cash cela permettra d’avoir environ 80% des loyers perçus nets d’impôts.

     

    2.Statut LMNP Censi-Bouvard :

    Ce statut permet de défiscaliser 11% de la valeur du bien HT pendant 9 ans. Ce statut est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2016 mais ne sera plus accessible après cette date. Pour un investisseur qui achète une chambre EHPAD à 100’000 € HT, il aura donc 11’000 € de réduction d’impôts pendant 9 ans soit environ 1’222 € par an.

    L’achat d’une chambre EHPAD offre d’autres avantages comme une gestion totale de votre bien et de sa location ainsi que le paiement de certaines charges par l’exploitant. L’investisseur percevra des loyers trimestriels que son bien soit loué ou non, il n’y aura aucunes carences locatives pour l’investisseur.

    En effet lorsque vous achetez une chambre EHPAD vous trouverez quasiment automatiquement dans le bail commercial l’article 605 et 606 du Code civil à la charge du gestionnaire, ce qui signifie que tous les travaux effectués dans la résidence seront payés par l’exploitant de la résidence EHPAD (par exemple ORPEA).

    Certaines charges peuvent également être payées par l’exploitant comme les charges de copropriété et de syndic, la taxe sur les ordures ménagères et les assurances.

    L’investisseur devra payer la taxe foncière annuelle ainsi que le renouvellement du mobilier (tous les 9 ans).

    Tous ces points seront repris dans le bail commercial que l’investisseur signe avec l’exploitant, ainsi la répartition des charges ainsi que tous les points-clés de votre investissement sont évoqués dans ce contrat de bail commercial EHPAD.

    Il faut être attentif à l’exploitant qui s’occupe de la résidence dans laquelle vous souhaitez investir car plus l’exploitant sera solide plus vos garanties seront fortes.

    Nous conseillons aux investisseurs de passer par des experts et nous vous invitons donc à laisser vos coordonnées sur notre formulaire de contact.

  3. Le contrat de bail commercial en résidences de services

    Jean-Marcel Rocchesani avril 9th, 2013

    1. Le contrat de bail commercial

    Les résidences de services intéressent de plus en plus les français. Il s’agit d’un investissement permettant d’avoir un complément de revenus attractif et sécurisé. De nombreuses résidences de services sont en manque de places et les demandes d’admission augmentent au sein de ces établissements. C’est pour cela que l’investissement en EHPAD est devenu un placement très demandé.

    Un contrat de bail commercial est signé par l’investisseur avec le gestionnaire de l’établissement. Cet engagement est d’une durée de 9/12 ans lorsque l’on signe du neuf en VEFA. Le rendement de l’établissement doit être annoncé par le gestionnaire dans ce contrat ainsi que la revalorisation locative. L’investissement en EHPAD permet d’avoir des revenus grâce aux loyers perçus. Cette rentabilité doit être cohérente à la logique économique de l’exploitation. Un taux de rendement trop élevé peut être source de difficulté financière pour le gestionnaire. L’état de la résidence doit être mentionné  dans ce contrat de bail. De manière générale, une rentabilité cohérente qu’offrent la plupart des gestionnaires est comprise entre 4% et 5% sur le montant HT du bien.

    2.La convention tripartite

    Ces établissements doivent être aux normes et doivent respecter la convention tripartite. Il faudra donc vérifier si la résidence est encore neuve ou ancienne et si elle  respecte cette convention. Si elle est encore récente, elle suit forcément les normes en vigueur  mais dans le cas contraire, elle nécessitera de gros travaux de rénovation et ainsi de grosses dépenses.

    3.Les articles 605 et 606

    Dans les programmes que nous commercialisons nous privilégions les articles 605 et 606 du code civil qui doivent figurer dans le bail commercial. Ils déterminent la répartition des charges entre le propriétaire de l’EHPAD et le gestionnaire. Cette répartition peut modifier la rentabilité de l’EHPAD. Elle risque de diminuer si le gestionnaire prend en charge des travaux mais elle reste constante ou en hausse dans le cas où le propriétaire prend en charge les travaux.

    Avant de signer ce contrat de bail, il faut être vigilant sur quelques points. Il faut prendre en compte l’équilibre financier de l’établissement. Il est également important de vérifier l’état financier de l’exploitant car c’est lui qui verse le loyer tous les mois. Il faut bien connaitre son savoir faire et son historique. Plus le gestionnaire est important, plus le bail sera un gage de sérénité pour l’investisseur. C’est pour cette raison que nous proposons en priorité les programmes qui sont commercialisés par les plus gros gestionnaires afin de proposer un placement très sécurisé aux investisseurs.

  4. Revendre une chambre EHPAD, Comment faire ?

    Jean-Marcel Rocchesani avril 6th, 2013

    C’est une question récurrente que l’investisseur pose : « Une fois que j’ai amorti totalement mon bien et que je souhaite vendre mon ehpad, comment revendre ? Cela se revend-il facilement ? »

    Le marché des EHPAD est un marché de plus en plus demandé par les investisseurs pour les avantages fiscaux qu’il procure, la rentabilité et la sécurisation; ce placement est un excellent outil de diversification patrimonial.

    Le jour ou vous souhaitez revendre votre lmnp plusieurs options s’offrent à vous :

    1/ Revendre votre chambre à votre gestionnaire : C’est un schéma qui se présente régulièrement. Une fois que vous avez bénéficier de votre avantage fiscal et que votre bien commencera à dégager des revenus fiscalisés, vous pouvez le revendre. Avec les grands gestionnaires, le rachat se fera assez rapidement cependant il ne faut pas espérer de plus value foncière, vous revendrez votre bien au prix d’acquisition ou avec une légère plus value foncière. Cependant vous êtes quasiment assuré de pouvoir leur revendre très rapidement.

    2/ Revendre votre chambre à un professionnel de l’occasion : En effet beaucoup de sociétés se sont crées et ont pour vocation de racheter votre chambre et de l’a revendre à un investisseur qui se positionnera sur de l’occasion afin d’avoir un bien qui dégage des revenus immédiatement. Ce marché est en pleine explosion et un leader du secteur pourra vous aider et vous renseigner si vous avez besoin de revendre votre bien : La société «Le Revenu Pierre».

    3/ Vous pouvez très bien revendre votre lot par vos propres moyens afin de ne pas perdre de l’argent avec des intermédiaires. Cette opération prend cependant en général beaucoup plus de temps car vous ne maîtrisez pas forcément les bons reseaux de diffusions.

    De toute évidence un ehpad d’occasion se revend très bien et très facilement pour la simple et bonne raison que ce marché est saturé, il y a environ deux fois plus de demande que d’offre sur le neuf et donc les investisseurs se rabattent sur l’occasion.

    Ce qui fait également que la revente est assez courante est que l’avantage fiscal de l’acquisition en LMNP/LMP classique peut être réitéré à l’infini. Donc concrètement vous avez amorti votre bien pendant 15 ans et le nouvel acheteur pourra effectuer exactement la même opération. Notez que pour le Censi-Bouvard ce n’est pas valable, cet avantage fiscal ne peut être utilisé qu’une seule fois.

  5. Acheter un EHPAD sur le marché secondaire

    Jean-Marcel Rocchesani février 14th, 2013

    Acheter une chambre dans un EHPAD présente de nombreux avantages fiscaux pour l’investisseur, mais aussi lui permet d’avoir un patrimoine immobilier dans son portefeuille. Il existe plusieurs moyens d’investir dans un EHPAD : l’acheter neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), ou alors sur le marché secondaire. 

    Le marché secondaire permet de revendre ou d’acheter un EHPAD ancien, dont le bail commercial est en cours. Généralement, les prix sont plus faibles que dans le neuf, puisqu’ils varient entre 90 000 € H.T. et 200 000 € H.T.

    Il n’existe pas réellement de marché secondaire organisé, mais certains gestionnaires proposent le rachat des chambres pour les revendre ensuite, il existe même des agences immobilières qui se spécialisent dans les EHPAD. Il est aussi possible d’acheter un lot d’EHPAD de particulier à particulier sur certains sites internet.

    Acheter un bien en EHPAD apporte de nombreux avantages, car en plus du prix d’achat qui sera moins élevé que dans le neuf, l’investisseur reprend le bail commercial en cours pour la durée restant, mais peut aussi le reconduire tacitement. De plus, il perçoit une rentabilité égale à celle indiquée dans le bail commercial, qui est généralement autour des 5 %. Aussi, l’investisseur pourra lui aussi profiter la fiscalité avantageuse que présente le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) classique, c’est à dire l’amortissement de 80 % de la valeur de l’acquisition sur 20 ans.

    L’avantage principal d’investir en EHPAD, en plus de la sécurité de l’investissement, est la liquidité du placement. En effet, il est possible de revendre son bien en EHPAD même si le bail n’est pas fini, si l’investisseur a besoin de récupérer son investissement. En revanche, en revendant son EHPAD en cours de validité du bail, il est possible de ne pas pouvoir profiter de la valorisation foncière, en particulier lorsque la revente se fait auprès du gestionnaire, qui pose certaines conditions de reprise. Il est ainsi possible d’investir en EHPAD, dans le neuf, comme sur le marché secondaire. Il est toutefois conseillé de s’adresser à un professionnel si vous ne maitrisez pas l’investissement en EHPAD, afin d’acquérir un bien de qualité.

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