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  1. Coronavirus en EHPAD : entre “isolement individuel” et soutien aux personnes âgées

    Le confinement des personnes âgées en EHPAD

    Conformément à la décision des autorités publiques, les EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) et maisons de retraite sont fermés au public pour un délai indéterminé. Cette mesure exceptionnelle s’inscrit dans une décision plus large de confinement national permettant de lutter contre la propagation du Coronavirus, également appelé COVID-19.

    Cette décision a pour objectif de protéger les personnes âgées, qui sont particulièrement fragiles face à ce virus, afin de ne pas les exposer au virus ou du moins de limiter au maximum leur exposition. Ainsi, les personnes âgées qui se trouvent dans un établissement sont isolées de leur famille et ne peuvent donc plus avoir de contact direct. Certains établissements sont équipés de tablettes et de smartphones permettant d’interagir en visioconférence avec un proche. Beaucoup de résidents disposent d’un smartphone et peuvent donc échanger quotidiennement avec leurs proches, cependant les résidents qui sont atteints des pathologies les plus lourdes (Alzheimer, Parkinson, Maladie à corps de Lewy etc.) auront plus de mal à conserver ce lien social et seront donc très isolés.

    Le ministre de la Santé M. Olivier Véran a annoncé qu’il demanderait aux établissements EHPAD de se diriger vers un “isolement individuel” pour chaque pensionnaire afin de protéger plus efficacement les personnes âgées contre le coronavirus. Le ministre demande également de tester en priorité le personnel qui travaille au sein des EHPAD et que partout où cela sera possible, il souhaite encourager le personnel qui travaille en EHPAD à sortir le moins possible de ces établissements pour diminuer les risques de propagation du virus.

    L’engagement du personnel soignant en EHPAD

    Bien évidemment nous observons des manques de moyens au sein des établissements car le matériel médical de protection doit être renouvelé fréquemment (blouse, masque, lunettes, charlotte, gants, sur-blouse etc.). Les stocks s’épuisent vite et doivent donc être renouvelés en masse. Nous ne connaissons pas la situation dans chaque établissement mais nous avons observé des témoignages forts d’entraide et de soutien aux personnels soignants. Plus d’1 milliard de masques devrait arriver prochainement en provenance de Chine. Nous espérons que les établissements pourront être équipés de tout le matériel dont ils ont besoin. Nous en profitons pour apporter tout notre soutien et tout notre respect à l’ensemble des personnels de santé, et à toutes les personnes qui contribuent à l’effort collectif en ces temps incertains.

    Nous recevons également énormément de messages de soutien adressés aux personnels de santé, nous souhaitons leur rendre hommage en partageant quelques exemples :

    Au personnel de l’EHPAD : dans ce contexte difficile, la famille de M. et Mme X pense à vous et vous apporte soutien et encouragements. Merci pour votre dévouement auprès des résidents »

    Bonjour, je voulais simplement en ce difficile moment vous témoigner toute ma reconnaissance. Courage à tout le personnel et mille fois merci pour les résidents. Prenez soin de vous. »

    «Je découvre ce service génial qui va vous permettre de transmettre mon petit mot d’amour à ma grand-mère chérie…Merci et bon courage à toutes les aides-soignantes, à tous les membres du personnel en ces temps troublés, prenez bien soin de vous, de vos proches et de nos proches, merci pour ce que vous faites de bien tous les jours, je vous envoie reconnaissance et admiration par ce petit mot ..»

    Envoyer un message à un proche en EHPAD

    Par l’intermédiaire de notre plateforme, nous avons observé un élan de solidarité pour soutenir les résidents en EHPAD. C’est dans ce contexte que nous souhaitons participer à l’effort collectif en permettant d’envoyer un message, une photo ou encore un dessin. En effet les résidents qui sont très isolés en ont besoin. L’isolement des personnes âgées développe plusieurs troubles comme la dépression ou encore l’augmentation de la dépendance selon différentes études.

    Pour lutter contre l’isolement provoqué par le confinement, EHPAD.fr s’engage auprès des résidents et de leurs familles.
    EHPAD.fr a mis en place un formulaire de contact afin que les familles puissent adresser des messages de soutien et donner des nouvelles à leurs aînés qui sont confinés en résidence EHPAD. Sur chacun des 7500 établissements référencés par le portail web EHPAD.fr, un formulaire de contact est mis à disposition des familles et proches des résidents afin qu’ils puissent adresser leur message. L’établissement médical concerné recevra par email le message qu’il n’aura plus qu’à transmettre au résident à qui il est destiné.

    Depuis la mise en place de ce système de communication samedi 21 mars 2020, nous avons transmis plusieurs centaines messages de familles à un proche qui se trouve en résidence EHPAD.

    En ces temps compliqués nous apportons tout notre soutien à l’ensemble de la population, prenez soin de vous et de vos proches.

    L’équipe Ehpad.fr

  2. Qu’est-ce-que l’aide médico-psychologique (AMP)

    Explication d’une aide de type AMP

    L’aide médico-psychologique (AMP) fait partie des disciplines paramédicales qui ont pour vocation d’accompagner les personnes en situation de dépendance physique ou psychologique dans les gestes de la vie quotidienne. Elle englobe des services apparentant aux domaines à la fois sociaux et éducatifs.

    Les aides médico-psychologiques interviennent au niveau de toutes les catégories d’âge. D’abord auprès des seniors, en les accompagnant dans leurs activités de tous les jours pour diminuer le poids de leur handicap, mais aussi auprès des enfants et des adolescents où, en plus du rôle de soutien psychologique, ils s’occupent de la stimulation de l’éveil cognitif et du développement de leurs capacités d’expression et de communication.

    Une autre mission des AMP est l’assistance des personnes à autonomie réduite dans l’entretien de leur hygiène personnelle et celle de leurs propriétés, l’animation d’activités sociales et culturelles pour assurer le maintien de leurs fonctions cognitives et leur épanouissement spirituel, ainsi qu’assurer une présence humaine effective afin d’éviter les sentiments d’isolement dont souffrent souvent les personnes âgées.

    Un pourcentage croissant de personnes voient leur champ d’action indépendante se réduire considérablement à cause de leur maladie. Les AMP sont de ce fait une pierre angulaire au sein des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), où ils travaillent en étroite collaboration avec des équipes multidisciplinaires de professionnels de la Santé.
    Les praticiens sont titulaires d’un diplôme d’état d’aide médico-psychologiques (DEAMP). Il est obtenu après une formation de 12 à 24 mois. Celle-ci est accessible à tout le monde sans aucun diplôme préalable. La seule condition nécessaire est la motivation et le dévouement aux autres.

  3. La fracture du col du fémur chez les personnes âgées

    Les personnes âgées sont très souvent vulnérables et éprouvent quelquefois des difficultés pour se déplacer. Elles sont régulièrement victimes de chutes, ce qui entraîne malheureusement des conséquences dommageables sur les os. L’une d’entre elles est très commune chez les personnes âgées : la fracture du col du fémur. Elle peut réduire considérablement l’autonomie de l’individu et avoir des effets négatifs sur sa santé générale. Par voie de conséquence, il semble important de connaître les facteurs à risque, les conséquences pour une personne âgée, les moyens préventifs d’une chute et les différentes stimulations pour faire face à ce type de fracture.

     

    Qu’est-ce qu’une fracture du col du fémur ?

    La fracture du col du fémur est une fissure à proximité de la hanche. Ces fractures sont récurrentes chez les personnes âgées, dont les articulations sont spécialement fragiles au fil des années.
    La fracture du col du fémur survient chez les individus de plus de 80 ans après un traumatisme, par exemple une chute. Néanmoins, il peut arriver que la fracture se produise spontanément et c’est elle qui est à l’origine de la chute.
    Les fractures du col du fémur s’expliquent par la vulnérabilité des os causée par l’ostéoporose. La véracité de ce propos témoigne du fait que les femmes sont plus atteintes que les hommes. La réduction de la masse musculaire joue également un rôle prépondérant.

     

    Quels sont les facteurs de risques ?

    Le risque de fracture du col du fémur s’accroît donc avec l’âge à cause de troubles de la vue et de l’équilibre, mais également de l’ostéoporose et de la réduction de la masse musculaire.
    D’autres éléments à risques sont à prendre en compte dans le risque d’une fracture du col du fémur :
    • L’identité sexuelle de l’individu : ce sont les femmes qui sont le plus exposées à une fracture du col du fémur. Un fait qui s’explique par le couplage de l’ostéoporose et de la baisse des ostéogènes – provoquée par la ménopause.
    • Le patrimoine physique : les individus de petite taille ou disposant d’une faible ossature, à l’image des Asiatiques, sont sujets à l’ostéoporose.
    • L’alimentation : une carence en vitamine D et un défaut de calcium abaissent la masse osseuse et accroissent un risque de fracture du fémur. Un trouble alimentaire (anorexie, boulimie, etc.) porte atteinte aux os et démunit l’organisme de son développement osseux.
    • Le tabac et l’alcool endommagent la construction osseuse.
    • La consommation de quelques médicaments sur le long terme, telle que la cortisone, a des effets néfastes sur les os. Sans compter que d’autres médicaments peuvent engendrer des troubles de l’équilibre et des étourdissements.
    • La sédentarité et le manque d’exercices physiques, comme la marche ou la natation, solidifient les muscles et les os.
    • D’autres soucis de santé sont également pris en compte. Parmi ces facteurs à risque, l’on peut citer le diabète (type 1), la maladie de Parkinson, la sclérose en plaques, la dépression, etc.

     

    Quelles sont les conséquences pour une personne âgée ?

    La fracture du col du fémur entraîne très souvent une perte d’autonomie et quelques difficultés d’ordre médical chez le patient. D’autant plus que le traitement est souvent la chirurgie avec la pose d’une prothèse de hanche ou l’osthéosynthèse. La dépendance de l’individu dure le temps de la convalescence. La consolidation intégrale de l’os se fait entre 3 et 6 mois et l’hospitalisation est de 8 jours. À la suite de son opération, le patient regagne son domicile et se doit de suivre un programme de rééducation (entre 30 et 60 jours) pour stimuler ses articulations, tonifier ses muscles fessiers et maintenir des mouvements articulaires.

     

    Comment prévenir ces chutes ?

    La prévention repose principalement sur un changement des habitudes. Pour diminuer le risque de fracture du col du fémur l’individu se doit d’effectuer des exercices physiques régulièrement, baisser sa consommation de psychotropes (somnifère, antidépresseur, etc.), d’opter pour un matériel adapté à ses difficultés physiques (déambulateur, canne, etc.) et de corriger les éventuels troubles de la vue en consultant un ophtalmologue.

     

    La fracture du col du fémur peut altérer considérablement l’autonomie de l’individu et engendrer des problèmes d’ordre médical par la suite. Mais depuis les années 70, la médecine a fortement évolué. Les médecins ont identifié les facteurs à risque pour améliorer la condition des personnes âgées victimes d’une fracture du col du fémur. Sans compter qu’ils ont également déterminé des moyens de prévention pour précéder les chutes.

  4. Ergothérapeute : études, salaire, diplôme, métier et formation

    Actuellement, ergothérapeute est un métier en voie de développement, ils sont près de 5 500 en fonction. Cette profession est majoritairement féminine, c’est un métier proche du masseur kinésithérapeute

    L’ergothérapeute répare et favorise les mouvements physiques d’individus en situation de handicap ou de rééducation. Ces derniers peuvent souffrir de blessures ou de maladies plus graves. Du conseil à l’accompagnement individuel, l’ergothérapie requiert de nombreuses caractéristiques. 

    Ergothérapie : descriptif du métier 

    Ergothérapeute est un métier qui concilie les besoins d’une personne souffrante (maladie, rééducation) avec la vie de tous les jours. Pour accompagner son patient dans son quotidien, le professionnel en ergothérapie met en œuvre l’ensemble des solutions requises afin que ces personnes puissent retrouver une certaine autonomie. Son champ de compétence évolue aussi bien dans le domaine physique, environnemental que psychosocial du patient. 

    Sur la base de plusieurs entretiens et d’analyses, l’ergothérapeute met en place des activités de rééducation/réadaptation en parfaite adéquation avec les besoins (physiques, psychiques, fonctionnels) du patient. Il recommande des aides techniques, des assistances animales ou humaines dans l’environnement professionnel et personnel de l’individu. 

    Outre ces aides techniques, ergothérapeute est un métier qui travaille aussi bien avec les enfants que les adultes. Il exerce sur prescription médicale et peut intervenir dans des services hospitaliers à l’exemple de la neurologie, la rhumatologie, la psychiatrie, etc. Il exerce également dans un centre de rééducation réadaptation en complément du masseur kinésithérapeute, dans un centre médico-social ou dans un centre post-cure. Aujourd’hui de plus en plus d’Ehpad confient aux ergothérapeutes l’encadrement des assistants de soins en gérontologie, c’est un que l’on retrouve dans de nombreuses résidences médicalisées.

    Ergothérapie : étude, formation et diplômes 

    Un diplôme d’État est requis pour exercer le métier d’ergothérapeute. Outre une sélection draconienne à l’entrée de la formation ergothérapeute, un bac est nécessaire pour accéder au diplôme d’État. Néanmoins, un bac scientifique ou un bac sciences et technologies de la santé et du social est recommandé pour intégrer un institut formation ergothérapie

    Pour ceux qui n’ont pas le bac, une validation expérience de 5 années est demandée. Une validation expérience et un bac donnent accès à la formation ergothérapeute et elle se décline en plusieurs épreuves : biologie, français, physique et des tests psychotechniques. La formation ergothérapeute dure 3 années, l’équivalent d’une licence. 

    Ergotherapie : salaire et carrière 

    En milieu hospitalier, l’ergothérapeute perçoit un salaire de 1 500 euros bruts par mois en début de carrière. En fin de carrière, il touche un salaire de 2 300 euros. Le salaire dans le privé est légèrement plus élevé. Les soins dans le cadre d’un soin prodigué par un ergothérapeute libéral ne sont pas remboursés par la sécurité sociale. 

    Face à l’augmentation des interventions à domicile, le métier tend à s’organiser en cabinet et à se spécialiser dans certains domaines malgré la non-prise en charge par la sécurité sociale. C’est d’ailleurs l’objet de nombreuses formations à suivre pour l’ergothérapeute.

  5. Maison de retraite Le Bon Repos

    Bourg-en-Bresse, une ville à taille humaine où il fait bon vivre

    Bourg-en-Bresse est une commune qui se trouve dans le département de l’Ain en région Auvergne-Rhône-Alpes, entre Lyon et Genève. C’est une ancienne place forte gallo-romaine qui était rattachée à la Savoie au Moyen Âge. Elle possède une histoire forte et possède de nombreux bâtiments anciens comme le fameux hôtel Marron de Meillonnas ou encore l’église Notre-Dame. Son joyau étant le Monastère royal de Brou fondé par Marguerite d’Autriche (duchesse de Savoie). Cette ville historique et pleine de charme est aujourd’hui une ville dynamique qui place l’avenir sur le plan du développement durable en mettant l’accent sur l’environnement et la qualité de vie. Elle compte plus de 45’000 habitants et une superficie d’environ 2400 hectares.

    Les résidences pour personnes âgées de Bourg-en-Bresse

    La ville de Bourg-en-Bresse gère deux résidences autonomie pour une capacité d’accueil totale de 41 logements au coeur du quartier de la Reyssouze et des Vennes. Dans le but de pouvoir traiter certaines pathologies liées à un âge plus avancé, la résidence EHPAD Le Bon Repos propose également l’accueil de 105 personnes dans son établissement médicalisé.

    Histoire de l’association qui gère la résidence EHPAD Le Bon Repos

    Pour la petite histoire, une association de femmes (« Maison des femmes incurables de Bourg ») décide dès 1839 de prendre en charge les personnes dont les conditions de vie sont difficiles et qui sont atteintes de maladies ou d’infirmités incurables. Cette association deviendra « Association Le Bon Repos »

    Les prestations de la maison de retraite Le Bon Repos

    L’établissement comprend 3 bâtiments et peut accueillir jusqu’à 105 personnes. On retrouve dans ces différents bâtiments : un accueil, des bureaux, un restaurant (cuisine), une chapelle, un salon, une salle d’animation, un salon de coiffure ainsi que les chambres EHPAD sur plusieurs bâtiments (accès ascenseur). Diverses animations sont proposées aux résidents pour toujours conserver cette convivialité et cette humanité dont on a tant besoin en établissement médicalisé. La résidence a également créé une « assemblée de résidents » qui permet chaque mois à chacun d’échanger sur la vie dans la résidence.

    En définitive nous pouvons dire que ces établissements sont à l’image de cette belle ville de Bourg-en-Bresse, humains et chaleureux afin de conserver les liens entre le nouvelle génération et nos ainés.

  6. Différence entre EHPAD ancien et EHPAD neuf

    EHPAD ancien Vs EHPAD VEFA

     

    Pour diversifier son patrimoine et sécuriser ses rendements l’investissement en chambre EHPAD est aujourd’hui incontournable. Souvent les investisseurs ne maîtrisent pas la différence entre un EHPAD neuf et un EHPAD ancien, nous allons vous renseigner dans cet article.

     

    1.Éligibilité des statuts sur un programme EHPAD ancien et neuf ?

    Tout d’abord il faut savoir qu’en fonction du programme (ancien ou neuf) vous ne pourrez pas utiliser le même régime fiscal. Le statut Censi-Bouvard (défiscalisation de 11%) ne sera éligible que sur le VEFA et pas sur l’ancien. Cependant le statut LMNP/LMP est éligible sur l’ancien et sur le neuf. En conclusion si vous souhaitez effectuer cet investissement pour défiscaliser il est inutile de feuilleter les programmes anciens, seuls les programmes neufs pourront répondre à vos attentes.

     

    2.Quand paye-t-on de la TVA sur une chambre EHPAD ?

    Dans tous les cas sachez que votre acquisition sera HT et que le rendement que vous percevrez sera calculé sur le prix HT de votre bien. Cependant il y a aura une différence lors de l’acquisition. Sur un programme EHPAD neuf, vous devrez payer la TVA et donc vous aurez une majoration de 20% ; cetteTVA de 20% vous sera remboursée par l’administration fiscale environ 3 mois après la livraison de la résidence. Sur l’ancien vous achetez immédiatement HT et vous ne payez pas de TVA. En conclusion pour une acquisition sur un programme neuf  vous aurez une manipulation de trésorerie plus importante lors de votre acquisition.

     

    3.Pourquoi les rendements diffèrent entre une chambre EHPAD neuve et une chambre d’occasion ?

    Les investisseurs en chambre EHPAD se demandent souvent pourquoi le rendement est plus faible sur le neuf que sur l’ancien. L’explication est très simple, un programme neuf n’a jamais eu de revalorisation locative et donc les loyers ne se sont jamais appréciés. Sur un programme ancien, le propriétaire qui détenait sa chambre EHPAD depuis plusieurs années a déjà profité de plusieurs augmentations de ses loyers et donc un rendement plus élevé.

     

    4.Quand perçoit-on ses loyers ?

    Sur un programme EHPAD neuf vous aurez une livraison prévisionnelle de la résidence entre 12 et 18 mois, donc vos premiers loyers ne vous seront versés qu’à partir de la livraison de la résidence. Sur une chambre EHPAD d’occasion, la résidence est déjà en exploitation et vous percevez vos loyers trimestriels après le passage chez le notaire.

     

    5.Les frais de notaire sont-ils différents ?

    Les frais de notaire seront différents selon le choix du programme, sur un programme neuf vous aurez des frais de notaire d’environ 3% de la valeur de la chambre EHPAD, alors que sur l’ancien ce sera environ 8%. Notez que cette différence entre les deux est comblée par le fait que sur l’ancien vous n’avez pas de carences locatives et vos loyers seront versés immédiatement, ce qui permet de rééquilibrer cet écart.

     

    6.Un conseiller m’a proposé un programme neuf qui est livré le mois prochain, est-ce possible ?

    Ce scénario est très rare mais possible. Cela signifie que l’investisseur précédent a annulé son acquisition très tardivement pour diverses raisons. Le lot est donc revenu sur le marché et peut vous être proposé par un conseiller en gestion de patrimoine.

     

    7.Dois-je privilégier un programme neuf pour ne pas avoir de travaux à payer ?

    C’est une question très fréquente, cependant sachez que sur le secteur EHPAD la plupart des grands gestionnaires prennent à leur charge tous les travaux au sein de la résidence. Donc même si vous achetez une chambre d’occasion, si votre bail commercial stipule que les articles 605 et 606 du code civil sont à la charge du gestionnaire, vous n’aurez donc aucun travaux à payer. Il est donc inutile de fixer son choix en fonction de l’ancienneté du bien

  7. Acheter une chambre EHPAD, est-ce un bon placement ?

    Investir dans une chambre EHPAD permet d’être propriétaire d’un actif immobilier tout en bénéficiant  d’un avantage fiscal. En effet il y a aura deux régimes fiscaux envisageables pour l’achat d’une chambre dans une résidence EHPAD.

     

    1.Statut LMNP classique :

    Ce statut permet de percevoir des revenus locatifs qui seront déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et donc qui pourront être amortis. Le coût de construction de la résidence sera donc déduit d’une grande partie des revenus locatifs. Pour un investissement en cash cela permettra d’avoir environ 80% des loyers perçus nets d’impôts.

     

    2.Statut LMNP Censi-Bouvard :

    Ce statut permet de défiscaliser 11% de la valeur du bien HT pendant 9 ans. Ce statut est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2016 mais ne sera plus accessible après cette date. Pour un investisseur qui achète une chambre EHPAD à 100’000 € HT, il aura donc 11’000 € de réduction d’impôts pendant 9 ans soit environ 1’222 € par an.

    L’achat d’une chambre EHPAD offre d’autres avantages comme une gestion totale de votre bien et de sa location ainsi que le paiement de certaines charges par l’exploitant. L’investisseur percevra des loyers trimestriels que son bien soit loué ou non, il n’y aura aucunes carences locatives pour l’investisseur.

    En effet lorsque vous achetez une chambre EHPAD vous trouverez quasiment automatiquement dans le bail commercial l’article 605 et 606 du Code civil à la charge du gestionnaire, ce qui signifie que tous les travaux effectués dans la résidence seront payés par l’exploitant de la résidence EHPAD (par exemple ORPEA).

    Certaines charges peuvent également être payées par l’exploitant comme les charges de copropriété et de syndic, la taxe sur les ordures ménagères et les assurances.

    L’investisseur devra payer la taxe foncière annuelle ainsi que le renouvellement du mobilier (tous les 9 ans).

    Tous ces points seront repris dans le bail commercial que l’investisseur signe avec l’exploitant, ainsi la répartition des charges ainsi que tous les points-clés de votre investissement sont évoqués dans ce contrat de bail commercial EHPAD.

    Il faut être attentif à l’exploitant qui s’occupe de la résidence dans laquelle vous souhaitez investir car plus l’exploitant sera solide plus vos garanties seront fortes.

    Nous conseillons aux investisseurs de passer par des experts et nous vous invitons donc à laisser vos coordonnées sur notre formulaire de contact.

  8. Le taux d’occupation en EHPAD

    1.Un taux d’occupation très élevé

    Les cabinets de conseil et les établissements bancaires conseillent de plus en plus à leurs clients de diversifier leur patrimoine en achetant une chambre EHPAD, mais pour quelles raisons ?

    Un EHPAD est une résidence médicalisée qui a pour but de loger des personnes âgées dépendantes. Ce secteur manque cruellement de lits pour répondre à la demande grandissante (vieillissement de la population et amélioration de la médecine). Le taux d’occupation moyen d’une résidence EHPAD est de 98% (source observatoire des EHPAD – KPMG 2014).

    Nous observons une très légère différence du taux d’occupation selon la capacité de l’établissement.

    Ce taux d’occupation moyen de 98% en EHPAD est très largement au-dessus de l’occupation constatée dans les autres secteurs de la location meublée (LMNP) : résidences d’affaires ou résidences de tourisme.

    2.Un impact positif sur la gestion des établissements

    De plus nous constatons que la demande grandissante et le ralentissement des autorisations de construction viennent alourdir encore ce scénario car un système de liste d’attente pour intégrer une résidence EHPAD est dorénavant quasiment obligatoire. Ce constat est valable dans les établissements privés, associatifs et publics.

    Ce taux d’occupation en EHPAD permet donc aux investisseurs qui deviennent propriétaires d’une chambre EHPAD de bénéficier de cette sécurité. En effet si les grands gestionnaires d’EHPAD ne rencontrent aucune difficulté pour remplir leurs résidences, cela impactera les résultats de l’investisseur.Un gestionnaire qui a ce confort de gestion peut offrir plus d’avantages aux investisseurs par le biais du bail commercial.

    Nous retrouverons ainsi sur le secteur EHPAD un bail commercial sécurisé avec divers avantages pour le propriétaire. Par exemple nous observerons régulièrement que tous les travaux effectués dans la résidence seront payés par le gestionnaire et non le propriétaire, il en sera de même pour les charges de copropriété et les charges de syndic.

    Le rendement moyen annuel d’une chambre EHPAD est de 4,5%/an, ce rendement est très attractif dans le contexte économique actuel, d’autant plus que le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité des loyers très attractive.

    En conclusion, le taux d’occupation des résidences EHPAD permet d’offrir un confort de gestion à l’exploitant et donc un placement sécurisé pour les investisseurs.

     

  9. La convention tripartite en EHPAD

    Pour construire une résidence EHPAD il est nécessaire de signer une convention tripartite entre la résidence, le Directeur Général de l’Agence Régional de Santé (ARS) et le Président du conseil Général du département dans lequel la résidence souhaite se construire.

    À ce jour coexistent 3 types de conventions tripartites :

    Convention tripartite de première génération : Cette convention est en place depuis la parution du décret n°2001-388 du 4 mai 2001. Dans cette convention de première génération aucune coupe Pathos n’est réalisée et les établissements sont tarifés en référence à la DOMINIC.

    Convention tripartite de deuxième et troisième génération en vigueur depuis janvier 2008. Ces nouvelles conventions intègrent de nouveaux éléments clés :

    –       inscription des données pour revaloriser la dotation soins de l’établissement.

    –       une logique de qualité accentuée

    –       fiche qui détermine les différentes actions que l’établissement veut mettre en place

    –       programmation financière pour la réalisation des objectifs

    –       bilan complet sur le droit des usagers

    Environ 60% des établissements ont conclu une convention tripartite de seconde génération et moins de 5% une convention tripartite de troisième génération.

  10. EPHAD, EPAHD ou EHPAD ?

    Tout d’abord nous souhaitons vous répondre sur l’acronyme utilisé pour les maisons de retraite médicalisées car nous observons régulièrement sur internet l’utilisation de EPHAD ou encore EPAHD, cependant ces acronymes ne sont pas les bons.

    En effet il existe plusieurs catégories dans le secteur des établissements pour personnes âgées mais l’acronyme qu’il faudra utiliser est : EHPAD => Établissement d’ Hébergement pour Personnes ÂgéesDépendantes. Effectivement l’investissement en chambre EHPAD est un sujet évoqué de plus en plus souvent comme un bon placement, et à juste titre car la visibilité sur ce secteur est excellente et l’offre EHPAD est aujourd’hui limitée par la convention tripartite qui est très difficile à obtenir.

    Si vous souhaitez percevoir des revenus locatifs réguliers, sans carences locatives et sans risque, le statut LMNP (encore un acronyme désolé) permet d’avoir des loyers garantis tout en limitant la fiscalité de ces derniers.

    La location meublée permet tout d’abord de diversifier votre patrimoine et vos sources de revenus tout en étant positionné sur un secteur porteur à forte valeur ajoutée. Ce placement immobilier est idéal en vue de la préparation de votre retraite pour limiter votre imposition.

    La fiscalité du statut LMNP permet d’amortir une partie des travaux et donc de percevoir environ 80% des revenus nets d’impôts pendant plus de 15 ans. C’est pour cette raison que nous conseillons d’investir en résidence EHPAD afin de ne pas avoir la fiscalité des revenus fonciers et d’optimiser vos compléments de revenus.

    Une résidence EHPAD est une résidence de services destinée à la location et qui offre des services annexes à ses locataires. Le bien est géré par un exploitant professionnel spécialiste dans son secteur (exemple ORPEA sur le secteur EHPAD) et loué à des particuliers. Le gestionnaire reverse un loyer (chaque trimestre) à l’ensemble des propriétaires des chambres. Le bail commercial permet de garantir les loyers ainsi que la répartition des charges. Plus l’exploitant est sérieux et solide plus votre investissement prendra de la valeur dans le temps.

    Enfin nous conseillons de définir vos besoins et vos objectifs avec nos experts afin d’avoir des propositions de programmes immobiliers EHPAD en adéquation avec votre profil patrimonial.

  11. Quels sont les risques d’un investissement en EHPAD ?

    Tout d’abord il faut savoir que lorsque vous achetez une chambre EHPAD, vous n’êtes pas responsable de la location de votre bien et vous ne gérez quasiment rien car c’est l’exploitant qui va prendre en charge la gestion de votre bien.

    1.Le bail commercial en EHPAD sécurisé votre placement

    C’est le bail commercial qui vous permettra de déléguer totalement la gestion de votre chambre EHPAD et de ne pas vous soucier du fait qu’il y ait un locataire ou non dans votre chambre.

    Le bail commercial est déterminant dans la sécurisation de votre actif immobilier de type EHPAD :

    Ci-dessous 3 exemples de points évoqués dans le bail commercial, sachez qu’il y en a beaucoup d’autres, le bail commercial est un contrat qui vous lie au gestionnaire :

    Le rendement : Le rendement et donc le montant des loyers perçus est établi dans le bail commercial et évoluera en fonction de l’indice de revalorisation proposé par le gestionnaire (indice EHPAD, indice ICC, indice IRL etc.)

    Le versement des loyers : Le bail commercial garantira également un versement des loyers trimestriels sur le compte bancaire de l’investisseur. Le paiement des loyers se fait même si votre chambre n’est pas louée, c’est l’engagement du gestionnaire EHPAD.

    La répartition des charges : La plupart des gestionnaires EHPAD prennent en charge les différents travaux dans la résidence (petits travaux, gros travaux et remises aux normes). En fonction du bail commercial vous pourrez également avoir la prise en charge des assurances, de la taxe sur les ordures ménagères ainsi que les charges de copropriétés et de syndic.

    Comme vous pouvez le constater, le bail commercial permettra de définir les points cruciaux de cet investissement en chambre EHPAD et de maitriser votre investissement dans les années à venir. Un bail commercial est d’une durée initiale comprise entre 9 et 12 ans, cela peut aller au-delà mais c’est plus rare.

    2.Quels sont les vrais risques 

    Le risque de votre investissement EHPAD reposera principalement sur la qualité du gestionnaire. En effet si votre gestionnaire est solide et maîtrise parfaitement la gestion de ses résidences, nous pourrons considérer que le risque est quasiment nul. Cependant si vous avez un bail commercial presque trop beau pour être vrai, et que le gestionnaire n’est pas suffisamment solide, il est possible que le gestionnaire ne puisse pas assumer les différents articles évoqués dans le bail voir même payer avec beaucoup de retard les loyers trimestriels.

    Nous considérons que pour protéger votre actif au maximum il faut sélectionner un bon exploitant dans un premier temps et maîtriser parfaitement les points fondamentaux du bail commercial. Si vous respectez cela, votre investissement sera moins risqué que d’acheter un appartement qui pourrait ne pas être loué.

    3.Existe-t-il un risque pour la revente de votre chambre EHPAD ?

    Cette question est assez fréquente et tout à fait légitime. Là encore, le risque repose sur la qualité du gestionnaire. Un bien que vous achetez avec un gestionnaire sérieux et solide pourra s’apprécier dans le temps et vous pourrez espérer une plus-value foncière. Cependant si vous avez acheté un bien avec un exploitant fragile, vous risquez d’être déçu le jour de la revente, car vous devrez le revendre à perte, et même avoir du mal à trouver preneur.

    Encore une fois nous insistons sur la qualité du gestionnaire pour votre acquisition et nous vous invitons à nous contacter afin d’avoir une sélection des meilleurs programmes EHPAD avec les exploitants les plus sérieux.

  12. L’évolution du secteur EHPAD dans les prochaines années ?

    Qu’est-ce-qu’un EHPAD ?



    Un EHPAD ou maison de retraite médicalisée, est un ensemble immobilier collectif. Généralement composés de 80 logements en moyenne, ces établissements ont pour mission d’accueillir les personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans. C’est par ce critère que l’on fait la distinction entre les maisons seniors et les EHPAD. Les résidents des maisons de retraite médicalisées connaissent un degré de dépendance physique, voire psychologique tels qu’ils bénéficient au quotidien d’une assistance.

    Le secteur de l’EHPAD est très encadré et réglementé. Chaque nouveau projet nécessite l’accord entre le Conseil Régional et l’Agence Régionale de Santé (convention tripartite).

    Bien qu’il s’agisse d’un établissement médicalisé, les EHPAD ont réussi à intégrer des espaces communs de convivialité et de partage entre les résidents (cafétéria, restaurants, salons de coiffure…).

     

    Quel est le profil d’un résident EHPAD ?

     

    Les résidences médicalisées pour seniors accueillent des individus pour lesquels la dépendance est déjà constatée. Ceux-ci nécessitent donc un accompagnement permanent au quotidien.

    En moyenne, les résidents ont un âge avancé, 86 ans. La population féminine est largement représentée. En effet, nous comptons plus de 70 % de femmes seniors résidentes.

    Les résidents souffrent généralement de la maladie d’Alzheimer (55%), ainsi que d’hypertension artérielle (49%).

     

    Un nombre de places suffisant ?

     

    Aujourd’hui sur notre territoire, nous comptons plus de 1,5 million de personnes dites dépendantes, dont 55% d’entre elles en dépendance totale. Selon l’INSEE, dans dix ans le nombre de personnes de plus de 85 ans représentera 2 millions d’individus en France.

    Les établissements publics de retraite représentent 600 000 lits, alors que les 30 principaux groupes privés comptent quant à eux un peu plus de 85 000 places.

    Le constat est donc sans appel ! L’offre est bien inférieure à la demande actuelle.

     

    Une réponse des pouvoirs publics ?

     

    La prise de conscience des enjeux liés à la dépendance a été tardive en France. Les différents gouvernements retardent un plan de dépendance national et comment souvent, une réforme dans le domaine est attendue.

    Les démarches administratives nécessaires aux projets de construction d’EHPAD expliquent le décalage entre l’offre et la demande. En effet, pour chaque projet, une autorisation d’ouverture doit être octroyée.  Pas moins de cinq intervenants sont sollicités, le ministère concerné, la Direction Générale de l’Agence de Santé, le préfet et le Président du Conseil Général. Sans oublier que le financement de la dépendance par des subventions devient ardu pour les finances publiques.

    La réponse des pouvoirs publics est de miser sur une anticipation et une prévention de la dépendance, en retarder l’arrivée de la dépendance chez les personnes âgées. C’est pourquoi, les aides à domicile se développent mais souvent avec une qualité de services moindre que celle des professionnels présents dans les maisons médicalisées.

     

    Les professionnels du secteur peuvent-ils s’adapter ?

     

    Les projets d’EHPAD ne pouvant suivre le rythme de la dépendance en France, les exploitants réussissent à s’adapter pour continuer leur développement. Ainsi, les exploitants majeurs français (Colisée patrimoine, GDP Vendôme, Korian, Orpéa) cherchent à développer en absorbant de plus petits exploitants ne bénéficiant pas de leur expérience. C’est ce que l’on appelle le phénomène de concentration.

    Un autre mode de développement apparaît également à l’international. En proposant notamment des résidences à l’étranger, comme en Espagne ou en Belgique.

    Enfin, les gestionnaires cherchent à obtenir les accords leur permettant l’extension attenante de leurs structures. Ce qui pourrait leur permettre d’augmenter les capacités d’accueil de 15 à 30 logements par résidences.

     

    Quelle évolution pour les années à venir ?

     

    L’élévation du niveau de vie ainsi que l’allongement de l’espérance de vie et l’arrivée en retraite des baby-boomers, vont accroître la part d’individus de plus de 80 ans.

    Selon une étude de l’INSEE, entre 2005 et 2050, la population des plus de 65 ans connaîtra une hausse de 80%. Passant alors de 10 millions de personnes à 18 millions.

    Les plus de 60 ans représenteront 33 % de notre population à l’horizon 2040, contre 21% en 2000.

    Selon l’Agence Régionale de Santé, la demande de nouveaux placements en résidence médicalisée est de 15 000 chaque année. En face, la création de nouvelles places représente seulement 5 000 lits par an. Nous pouvons donc facilement constater qu’un déficit se crée et ne fera que s’accentuer dans les années à venir.

    Bien entendu, dans les décennies à venir, ces facteurs auront un impact important sur le secteur. Celui-ci devrait donc connaître un développement important.

  13. EHPAD occasion | Pourquoi investir dans l’ancien

    Depuis quelques années, on constate une baisse des autorisations de construction de nouveaux lits en France. Face à cette tendance, les investisseurs s’orientent vers le marché de l’occasion (déjà en exploitation) et donc le statut LMNP.

    Un investisseur pourra alors acheter un EHPAD d’occasion, déjà exploité. Cela lui permettra au préalable de connaître les revenus locatifs ultérieurs, le fonctionnement du gestionnaire de la résidence de service ainsi que sa qualité de gestion. Il y a donc de nombreux avantages pour un investisseur de se tourner vers un EHPAD d’occasion.

    1.Les Avantages d’un EHPAD Ancien

     

    À l’achat, l’investisseur dispose d’un grand nombre d’informations sur le bien. Celui-ci bénéficiera d’un loyer revalorisé mais également d’un taux de rendement attractif.

    Les taux de rendement des biens anciens sont souvent supérieurs à ceux des EHPAD neufs. Certaines chambres en résidence de service disposent d’un rendement supérieur à 5 %. Cela représente un avantage face aux biens neufs qui proposent un rendement moyen autour de 4,2 %.

    De plus, l’investisseur bénéfice immédiatement d’un loyer. Il ne fera donc pas face à une période de carence de loyer souvent présente à l’achat d’un bien neuf. Cela s’explique par le fait que L’EHPAD soit déjà en activité au moment de l’acquisition.

    L’acquisition d’une chambre EHPAD d’occasion permet surtout à l’investisseur de contrôler certains points essentiels. Du fait de l’activité antérieure de l’établissement, l’acquéreur aura la possibilité de demander s’il y a eu des incidents avec le gestionnaire. Le taux de remplissage de l’établissement pourra être également consulté. Il s’agit de sécuriser l’investisseur sur la gestion de l’établissement et sur la qualité du bien => sérieux du gestionnaire de la résidence.

    Le prix d’achat sera également attractif. En effet, il est possible de trouver des prix à partir de 80 000 € pour un bien en EHPAD d’occasion.

     

    Deux types d’EHPAD d’occasion

     

    1-    EHPAD d’occasion en rénovation

    L’établissement sera déjà en exploitation et l’exploitant souhaite s’en séparer. Un investisseur se porte alors preneur du bien d’occasion et déjà en exploitation, mais remis à neuf par des travaux. En effet, la chambre nécessitera des rénovations pour être considérée comme viable. L’investisseur disposera alors d’un bien d’occasion mais quasi neuf.

     

    2-    EHPAD d’occasion en revente

    L’établissement médicalisé détenu par un particulier sera déjà en exploitation, mais celui-ci cherche à s’en séparer. Un investisseur se portera alors preneur pour acquérir la chambre médicalisée d’occasion. L’avantage sera qu’elle soit déjà en exploitation, ce qui assurera des loyers immédiats pour l’investisseur. En contrepartie, il sera nécessaire de connaître les raisons de la mise en vente. Cela peut s’expliquer par un besoin du propriétaire de liquidités. Cela représente alors une bonne opportunité, puisqu’il est possible que l’établissement fonctionne très bien.

    Le marché de l’EHPAD d’occasion présente  donc deux avantages majeurs : l’établissement est en activité. Cela permet de s’assurer du bon fonctionnement de la résidence. Également le côté financier, puisque le bien reste plus accessible d’occasion.

  14. Classement TOP 10 EHPAD

    L’illustre fusion Korian-Medica ayant eu lieu en 2014 a fait du groupe Korian le premier acteur français du secteur des EHPAD ravissant ainsi la tête du classement à Orpéa. En identifiant clairement ses objectifs de croissance, Korian a déclenché des réactions en chaîne.

    Alors que les principaux groupes privés d’EHPAD poursuivent leur développement, leur stratégie est aujourd’hui orientée vers la diversification.

    En effet, ces géants du monde de l’EHPAD, à la recherche de nouveaux relais de croissance, se tournent vers de nouveaux marchés (le domicile, le sanitaire) ou encore vers l’étranger (Chine).

    Dans le top 3 des groupes privés EHPAD se trouvent Korian, Orpéa et Domusvi avec pas moins de 15 000 lits. Viennent ensuite des groupes tels que Le Noble Age ou encore Colisée Patrimoine et Dolcéa Création GDP Vendôme qui possèdent autour de 3 000 lits. Enfin, la dernière catégorie est constituée par des groupes ayant sous gestion une moyenne de 1000 lits.

    Le classement des 10 du plus gros exploitants EHPAD (nombre de lits sous gestion)

     

    1.Korian

    Depuis sa création en 2003, le groupe privé Korian est un acteur de référence dans le domaine de la prise en charge de la dépendance temporaire et permanente. Avec la fusion absorption de Médica, Korian se place en tête du classement.

    Nombre d’établissements en France : 282

    Nombre de lits en France : 23 554

     

    2.Orpéa

    Créé en 1989 par le Docteur Jean-Claude Marian, le groupe Orpéa fait partie des plus grands exploitants de résidences EHPAD. Il possède des établissements sur le territoire français mais également en Europe. En 2002 Orpéa s’est introduit en bourse sur le Second Marché d’Euronext Paris.

    Nombre d’établissements en France : 224

    Nombre de lits en France : 19 063

     
    3.DomusVi

    Le groupe DomusVi (initialement DVD), spécialisé dans les EHPAD se positionne parmi les leaders Français de la prise en charge de la dépendance. Il est né en 2011, de la fusion de DomusVi et de Dolcéa, tous deux spécialistes de la prise en charge des personnes âgées dépendantes et des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer.

    Nombre d’établissements en France : 193

    Nombre de lits en France : 15 382

     

    4.Le Noble Age

    Depuis sa création en 1990, le groupe Le Noble Age est un acteur privé spécialisé dans la prise en charge des personnes fragilisées. Il gère et exploite différents établissements de santé dont des EHPAD. Ce groupe est aujourd’hui coté à la bourse de Paris.

    Nombre d’établissements en France : 43

    Nombre de lits en France : 3 906

     

    5.Colisée Patrimoine Group

    Depuis plus de 25 ans, le groupe Colisée Patrimoine conçoit, construit et exploite des résidences EHPAD mais également des cliniques. Il fait partie des acteurs majeurs du secteur des maisons de retraite en France.

    Nombre d’établissements en France : 53

    Nombre de lits en France : 3 748

     

    6.Domidep

    Créé en 1989 par Dominique Pellé, le groupe Domidep fait partie des plus gros gestionnaires privés de résidences médicalisées. Ses établissements sont répartis sur l’ensemble du territoire français.

    Nombre d’établissements en France : 50

    Nombre de lits en France : 3 417

     

    7.Emera Exploitations 

    Le groupe Emera a été créé en 1987 par Claude Cheton. Il détient des résidences en France, en Suisse et en Belgique.

    Nombre d’établissements en France : 42

    Nombre de lits en France : 3 289

     

    8.SGMR Les Opalines

    Le groupe SGMR a été créé en 1999. Il assure la gestion de plusieurs établissements pour personnes âgées.

    Nombre d’établissements en France : 44

    Nombre de lits en France : 3 195

     

    9.Dolcéa

    Depuis plus de vingt ans, le groupe GDP Vendôme crée et exploite divers produits immobiliers assortis d’avantages fiscaux parmi lesquels figurent les  résidences EHPAD. Après la fusion DomusVi-Dolcéa, le groupe Dolcéa Création GDP Vendôme poursuit son activité dans la création et la restructuration de résidences EHPAD.

    Nombre d’établissements en France : 30

    Nombre de lits en France : 2 660


    10.Résidalya

    Le groupe Résidalya est né en 2005, de l’association entre un professionnel de l’immobilier et un opérateur d’établissements sanitaires et médico-sociaux. Résidalya possède une offre variée d’hébergements dédiés aux personnes âgées.

    Nombre d’établissements en France : 28

    Nombre de lits en France : 2 263

  15. L’offre EHPAD de plus en plus limitée

    1.Un agrément difficile à obtenir

    L’investissement en EHPAD est un placement à la fois sécurisé et rentable. En effet, ce dernier attire les investisseurs en ce qu’il permet de bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard ou du dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Conseil

    Cependant, il faut savoir que la construction d’une résidence EHPAD nécessite un agrément du Conseil Général et de l’Autorité Régionale Sanitaire. A ce titre, une convention est passée entre ces trois acteurs comme l’exige l’article L 312-3 du code de l’action sociale et des familles.

    Afin de préserver la qualité des soins et l’accueil dans les structures, les accréditations sont attribuées au compte-goutte. Cela conduit à un phénomène de raréfaction des constructions alors que la demande de placement dans ces établissements augmente et ne cessera d’augmenter dans les années à venir. En effet, en France, le nombre de personnes de plus de 80 ans est voué à augmenter considérablement. Cette perspective d’évolution est due à divers facteurs comme l’élévation du niveau de vie, l’allongement de la durée de vie et l’arrivée à l’âge de la retraite des personnes du baby-boom.

    2.Un vieillissement de la population très rapide

    La situation actuelle permet déjà de dresser un constat. Selon l’INSEE, seulement 5 000 nouveaux lits sont construits chaque année alors que le besoin de la population s’élève en moyenne à 10 000 lits. On pourrait alors dire que la France connaît une « semi-pénurie » d’EHPAD. Ceci explique le taux moyen d’occupation qui s’élève à 98% pour la grande majorité des établissements.

    Les exploitants majeurs d’EHPAD (Orpea, DomusVi, Korian…) ont du s’adapter afin de poursuivre leur développement. Ainsi, depuis quelques temps ces derniers misent notamment sur l’absorption de plus petits exploitants. Ils tentent aussi d’obtenir les autorisations nécessaires à l’agrandissement des EHPAD déjà en exploitation dont ils assurent la gestion. Il s’agit d’extensions mitoyennes aux structures existantes qui peuvent compter entre 15 et 25 logements.

    De ce fait, le marché des EHPAD suscite davantage l’engouement des investisseurs. En effet, ils bénéficient non seulement d’avantages fiscaux mais ils se positionnent également sur un secteur très encadré (donc sécurisé) et en constante évolution.

  16. Loi Pinel : articles 605-606 dans le bail commercial EHPAD

    Avec la loi Pinel, nous passons d’un régime libéral (les parties sont libres de fixer les règles du jeu entre elles) à un régime dirigé (les parties ne sont plus libres de fixer la répartition des travaux et des charges).

    Le législateur a fixé désormais des règles impératives entre le bailleur et le preneur.

    Apparition dans le code de commerce de l’article L145-40-2 :

    « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. »

    « Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. » 

    Il existe désormais une liste de charges, taxes qui pèseront sur le bailleur ou sur le preneur à bail.Cette disposition a pour objectif de mettre un terme au loyer triple net (qui transfère sur le bailleur la quasi-totalité des charges).

    Le décret dont il est fait mention prévoit un certain nombre de dépenses qui ne pourront plus être imputées ou récupérées sur le locataire.

    Art. R. 145-35 du décret du 3 novembre 2014 :

    « Ne peuvent être imputés au locataire :

    1/ Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;


    2/ Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent »
     

    Avant, on avait dans un certain nombre de baux des dispositions contractuelles qui permettaient de mettre à la charge du preneur, l’ensemble des grosses réparations.

    Désormais le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire preneur, l’ensemble des grosses réparations de l’article 606.

    Analyse de la loi

    Les textes contiennent un certain nombre d’anomalies qui laissent place à certaines questions sur leur portée et leur mise en œuvre.

    => Que contient la notion de « charges » ?

    L’inventaire prévu par la loi doit porter sur « les charges ». Les charges sont un accessoire du loyer.

    Cela consiste en ce qui va être payé par le bailleur au titre des locaux et dont il pouvait obtenir remboursement auprès du preneur si le contrat de bail le prévoit (ex : charges de copropriété).

    àCes charges peuvent elles porter sur les grosses réparations, la vétusté, la mise en conformité ?

    En principe non. La formulation des termes du décret est ambiguë.

    Raisonnement 1 : « les dépenses »

     

    – Le code civil fait une distinction entre les obligations de donner (obligation de payer) et les obligations de faire.

    – La notion de « dépenses »  renvoie à l’obligation de donner et donc de payer. Mais si dans le contrat de bail on dit, non pas que « le preneur doit supporter les dépenses » mais « réaliser les travaux relevant des grosses réparations de l’article 606 » alors l’obligation du preneur se transforme en une obligation de faire.

    – Doit-on considérer qu’en raison de ces nouvelles dispositions l’obligation de faire ne soit plus permise ? Si cela est le cas, le bailleur ne pourrait pas mettre à la charge du preneur l’ensemble des dépenses liées aux grosses réparations.

    Raisonnement 2 : « les grosses réparations »

     

    – L’article 606 a été rédigé en 1804.

    « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

    Ainsi doit-on considérer que nous ne sommes pas concernés lorsque nous ne sommes pas dans le cadre des travaux visé ? Cela reviendrait à dire que la liste est limitative. Or les techniques de construction aujourd’hui ont évolué et donc on ne peut pas réellement savoir si l’on est sur du gros mur etc…

    Dans ce cas c’est le discours de l’expert qui déterminera ce qui entre ou non dans le champ des grosses réparations.

    La jurisprudence permet de comprendre qu’il y aura une appréciation au cas par cas selon les constatations de l’expert.

     

    – L’article 606 renvoie implicitement à l’article 605 :

    « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

    Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

    Imaginons un cas de négligence du preneur à effectuer des travaux d’entretien qui conduit à devoir faire des grosses réparations. Peut-on continuer à les mettre à la charge du bailleur puisqu’elles sont normalement, par l’effet de la loi à la charge du preneur ?

     

    Raisonnement 3 : la question des parties communes et des parties privatives

     

    Dans un bâtiment, les travaux peuvent porter soit sur les parties communes soit sur le parties privatives.

    Dans le premier cas elles ne sont pas prises en charge par le preneur mais par le bailleur pris en la personne du syndic (qui doit assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble). Le bailleur doit alors, au travers du paiement des charges de copropriété, assurer le financement de ces grosses réparations des parties communes.

    Ainsi par le mécanisme de récupération de charges, le bailleur imputait la quote-part de ces travaux sur le preneur.

    Il s’agit de dépenses liées aux grosses réparations (obligation de payer) qui sont désormais à la charge du bailleur sans pouvoir y déroger.

    En revanche, lorsque l’on revient à l’intérieur du logement il s’agit de parties privatives. Dans ce cas ne peut-on pas avoir dans le bail une obligation de faire aux termes de laquelle on aura mis à la charge du preneur non pas les dépenses liées à ces grosses réparations  mais l’ensemble des travaux. La formulation dans le contrat de bail reprendrait l’obligation pour le preneur non pas de « payer » les travaux mais de les « réaliser ».

    Le bailleur peut jouer sur l’ambiguïté des textes qui ne mentionnent pas expressément l’obligation de faire.

    Les juristes sont toujours au stade du questionnement.

     

    => Question : Comment neutraliser l’impact de ces règles qui ont des conséquences sur l’équilibre du contrat et sur les obligations respectives des parties ?

     

    L’investisseur peut se montrer frileux de supporter les charges de l’article 606. Cette question se pose surtout lors du renouvellement.

     

    Quelques pistes :

     

    – On pourrait penser à la possibilité d’une renonciation expresse par laquelle les parties conviennent d’écarter l’application de ces règles. Mais cette renonciation expresse se trouve confrontée à des dispositions qui sont d’ordre public.

     

    => La loi PINEL précise que lorsque des stipulations contractuelles contreviennent à ces règles réputées d’ordre public, ces stipulations ne sont pas nulles mais déclarées non écrites. Le juge devra remettre les parties en l’état antérieur même en cas de commencement d’exécution du contrat.

     

    => Cependant, dans le statut des baux commerciaux, il existe d’autres dispositions légales d’ordre public et pourtant la jurisprudence a admis la possibilité pour les parties de les écarter. En effet, tel est le cas pour le droit au renouvellement du bail du preneur. La jurisprudence autorise les parties à écarter ce droit d’un commun accord, de sorte que le bail prend fin sans renouvellement ni même paiement d’indemnités d’éviction. Cela revient pour le preneur à renoncer à sa propriété commerciale.

    Il faut pour ce faire un accord clair, non équivoque et que l’engagement soit acté postérieurement au bail (non pas concomitamment ou antérieurement).

    => Question : Ne peut on pas admettre une même jurisprudence pour la règle impérative de répartition ?

    Comme les dispositions sont récentes il n’existe pas de jurisprudence sur ces règles mais il est possible de l’envisager.

    – En ce qui concerne les résidences de services, on pourrait considérer que l’on vienne juridiquement à traiter l’ensemble du bâtiment (et donc des éléments du gros œuvre) en parties privatives et non pas en parties communes. Ainsi, si ces parties privatives sont données en propriété au gestionnaire alors on neutralise l’incidence des dispositions. En effet, même à supposer que les dépenses relatives aux gros œuvres soient à la charge du bailleur, le bailleur est le gestionnaire.

     

    Deux difficultés :

     

    => Article 3 de la loi de 65 sur la copropriété

     

    « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

    Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les locaux des services communs… »

    Cet article énonce des présomptions de parties communes notamment pour les travaux de gros œuvre du 606, les locaux des services communs. Mais la loi précise « dans le silence ou la contradiction des titres » ce qui signifie que l’on peut admettre l’inverse et les considérer comme étant des parties privatives lorsque les textes sont clairs.

    => L’article 58 de la loi Alur de mars 2014  prohibe que l’on puisse traiter les locaux des services communs comme des lots privatifs dans les résidences de tourisme classées. Il faut donc impérativement les traiter comme des parties communes. Cela signifie, par une interprétation à contrario, qu’à l’inverse il est possible de traiter les autres types de résidences comme des parties privatives.

    Ainsi, on pourrait considérer que le traitement juridique du bâtiment en parties privatives qui serait donné en propriété au gestionnaire permettrait d’écarter la problématique de répartition des travaux et charges.

     

    Le cas de la renégociation des loyers en cours de bail ou fin de bail

     

    En cas de procédure contentieuse (de conflit), un expert sera amené à étudier le bail. En effet le bail et la répartition des obligations qu’il contient auront une incidence sur son travail d’estimation de la valeur locative. Or lorsque le contrat de bail contient des clauses exorbitantes du droit commun qui visent à transférer sur le preneur, certaines obligations qui sont normalement à la charge du bailleur alors cela impactera la valeur locative. Dans ce cas et on aura une moindre augmentation des loyers pour rétablir l’équilibre. De la même manière, la répartition des travaux et charges aura une incidence sur l’ajustement des valeurs locatives. On peut donc penser que si par l’effet de la loi il est impossible pour le propriétaire bailleur de faire peser un certain nombre de charges sur le preneur alors la tendance ira dans le sens d’un ajustement des loyers à la hausse.

     

    On pourra peut être constater dans un avenir proche, un effet de hausse des loyers depuis la loi Pinel.

  17. Présentation du gestionnaire EHPAD Le Noble Age

    1.L’évolution démographique en France

    Le bilan démographique 2013, fixé à partir du recensement 2011, nous donne la population de la France. Celle-ci est estimée, au 1er janvier 2014, à 66 millions d’individus. En 2010, un Français sur six avait plus de 65 ans, ce qui représente 16,8% de notre population.

    Avec l’avancée de la médecine et l’amélioration des conditions de vie, l’espérance de vie s’allonge en comparaison à celui des années 1900.  Actuellement, dès la naissance, cette espérance est de 84,4 ans pour les femmes et de 77,7 ans pour les hommes.

    En 2050, selon des projections (INSEE), 22,3 millions de personnes seront âgées d’au moins 60 ans contre 12,6 millions en 2005. Cela représente une hausse significative de 80% en quarante-cinq ans. Soit une part de 31,9% de la population en 2050. En contrepartie, la part des jeunes de moins de 20 ans ne fait que ralentir. En 2005, celle-ci étant de 24,9%, sera estimée à 21,9% en 2050.

    Depuis l’année 2014, les données démographiques nous indiquent que la proportion des moins de 20 ans est inférieure à celle des plus de 60 ans.

     

    2.Une réponse du Noble Age à l’évolution démographique

    Bien que profitant d’un allongement de la durée de vie, nos seniors bénéficient d’une fin d’aventure plus imprévisible. En effet, le développement de certaines pathologies, liées à l’âge, demande accompagnement et solidarité entre les générations.

    C’est pourquoi, Jean-Paul Siret a choisi de créer le Noble Age Groupe en 1990. L’objectif d’un tel projet était de développer et gérer des établissements sanitaires et médico-sociaux, à destination des personnes âgées dépendantes. Avec un grand respect des règles éthiques que sous-entend cette activité, le Noble Age Groupe a su mettre en place et développer un « esprit Noble Âge ». Celui-ci résumé en 4 mots : ÉTHIQUE, RESPECT, CONFIANCE, SENS DU SERVICE.

     

    3.Un développement contrôlé du Noble Age

    Depuis sa création, le groupe s’est constamment étendu sur notre territoire national.  Après l’ouverture en 1990 de son premier établissement à Nantes, le groupe est devenu un précurseur en prenant en charge les seniors atteints de la maladie d’Alzheimer. Fort de son succès et face à un nombre de lits insuffisants par rapport à la demande de nos anciens, la société s’est renforcée en développant d’autres établissements pour personnes dépendantes (EHPAD), notamment dans la région d’Angers.

    En 2003, le Noble Âge permet à 11 nouveaux EHPAD de voir le jour en Belgique.

    L’année 2006 fût celle de la croissance de la société, avec le lancement 14 nouveaux EHPAD. Pour ce faire, la structure a mis en place un appel public à l’épargne pour continuer son développement. De nouvelles activités sont exploitées au cours de l’année 2010, comme des hôpitaux psychiatriques ainsi que des hôpitaux à domicile. Dans le même temps, 30 nouveaux EHPAD sortent de terre en France. Grâce à leur compétence et à leur implantation dans le paysage français, le Noble Âge Groupe développe un nouveau modèle d’EHPAD avec des services et des soins plus spécifiques aux besoins des seniors. Aujourd’hui, l’entreprise continue sa route en développant des crèches et de nouveaux EHPAD.

    Ayant d’importants besoins en ressources humaines, le groupe compte 4’000 salariés (médecins, infirmiers, kinésithérapeutes)  qui permettent d’accueillir et d’accompagner plus de 7’000 patients et résidents actuels. Le nombre de salariés a doublé en 4 ans.

    Outre la hausse de son nombre d’établissements, l’entreprise connaît des résultats satisfaisants. En effet, en constante progression ces dernières années, son chiffre d’affaires en 2008 étant de 150 millions €, fin 2012 il est à 250 millions €. Ce qui a permis au groupe une croissance continue.

    (À noter qu’au cours de l’année 2006, le Noble Âge Groupe a connu son introduction en bourse, avec un cours de l’action à 10 €. Aujourd’hui celui-ci s’échange à hauteur de 18,92 €.)

     

    4.Objectifs affichés chez LNA

    Sur le plan stratégique, le Noble Age cherche à ne pas s’encombrer avec des locaux anciens. Aujourd’hui, pour répondre au mieux aux besoins, la société cherche à acquérir d’anciens fonds de commerce et à les rassembler en locaux neufs.

    Cela s’explique par la présence de gestionnaires d’EHPAD moins compétents, cherchant des résultats au détriment du confort des résidents. Bien entendu avec des effets pervers, puisque ces nouveaux gestionnaires ne disposent pas de l’expérience et des connaissances de grands groupes pour effectuer une gestion saine de leur résidence. Cela entrainant donc leur faillite.

    Chaque année, le groupe investit donc 20 millions € dans l’acquisition de ces fonds de commerce pour les réhabiliter, mais également 75 millions € pour développer des programmes neufs.

    En matière de positionnement, le Noble Age se situe sur du haut de gamme, avec des coûts journaliers pour le résident entre 80 € et 110 €. Ce positionnement répond au 20% de la population de seniors recherchant des résidences de haut standing. Étant continuellement à l’écoute de son marché et dans un souci d’élargir sa cible, le groupe a ouvert, courant 2014, 5 EHPAD avec des coûts journaliers réduits. Il faut compter environ 65 €  par jour, pour ce nouveau produit. Avec ce positionnement, l’entreprise souhaite attirer les 60% de seniors disposant de moyens revenus.

     

    Pour conclure

    Spécialisé dans les établissements de retraite médicalisée, le Noble Age compte prés de 6 270 lits. Dans un souci de développement à court terme, le groupe souhaite atteindre d’ici quatre ans 8 500 lits et lance la construction de 26 établissements.

    La société est donc un acteur social et économique majeur dans certaines régions, grâce à la création de nouveaux emplois et la création de nouveaux lits.

    Celle-ci maîtrise parfaitement son environnement et son cœur de métier, lui permettant un développement constant. L’extension en moyenne gamme de ses résidences démontre la capacité de l’entreprise à répondre aux attentes du marché. Nous pouvons  également retenir sa faculté à dégager des résultats positifs grâce à une gestion saine de ses établissements.

  18. La convention tripartite en établissement EHPAD

    La convention tripartite est un contrat signé entre trois parties avant la construction d’un établissement EHPAD. La mise en oeuvre d’un établissement d’hébergement de type EHPAD est donc encadrée par la loi avec l’intervention de l’ARS (Agence Régionale de Santé), le conseil général (État) et l’exploitant de l’hébergement (gestionnaire).

    1.Qu’est-ce qu’un établissement EHPAD ?

    Un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est un centre de soins et de services à destination de personnes dépendantes ou en perte d’autonomie. Les résidents de ce type d’hébergement bénéficieront de soins sur une longue durée ou bien en hébergement temporaire. L’Agence Régionale de Santé (ARS) est partie prenante dans la mise en oeuvre de cette convention. Les tarifs dépendances et soins dépendront des services proposés aux résidents et des aides sociales dont ils pourront disposer.

    2.Les objectifs de la convention tripartite ?

    Cette convention permet à l’État de réguler le nombre d’hébergements (et les tarifs) et de garantir des soins de qualité dans la prise en charge de la dépendance. La convention est un contrat signé entre :

    • L’Agence Régionale de Santé (ARS de votre conseil départemental)
    • Le Président du conseil général (État)
    • L’établissement EHPAD

    L’emploi de la convention tripartite vise à garantir des services de qualité dans un hébergement adapté aux besoins des résidents. les établissements EHPAD doivent passer une convention pluriannuelle avec le Président de conseil Général et l’autorité compétente pour l’assurance maladie. Le niveau de formation du personnel soignant sera un élément surveillé par l’État et le conseil général.

    3.Les tarifs en hébergement EHPAD

    Les tarifs et les soins en EHPAD s’articulent de la manière suivante :

    Le tarif hébergement : le tarif hébergement dépendra de chaque établissement et sera calculé sans prendre en compte la dépendance (hors GIR)

    Le tarif dépendance : il est fixé par le conseil départemental chaque année et dépendra du niveau de dépendance du résident (GIR1 à GIR6 | groupe iso ressources)

    Le tarif soins : les soins médicaux dispensés pour traiter les troubles physiques ou psychiques des résidents de maison de retraite.

    Chaque résident pourra demander une aide sociale selon sa situation.

    L’allocation personnalisée d’autonomie pourra être dispensée de 2 manières : APA en hébergement & APA à domicile. Pour profiter de cette allocation personnalisée le demandeur devra être âgé de plus de 60 ans, vivre en France et être en perte d’autonomie. Une évaluation du résident sera nécessaire pour déterminer s’il peut profiter de cette aide sociale.

    En conclusion, cette convention vise à mettre en oeuvre un projet de vie personnalisé et de qualité afin de proposer un service social adapté à chaque résident. Le cadre juridique (loi) de la convention tripartite offre la possibilité aux établissements de créer un projet juste et règlementaire. La participation du Président du conseil départemental et de l’agence régionale de santé (contrat signé) permettent de garantir des soins de qualités et la formation nécessaire au personnel médical.

     

  19. Indice EHPAD, indice ICC & IRL | Le calcul du loyer EHPAD

    L’indice de revalorisation des loyers en EHPAD

    Pour maîtriser le loyer EHPAD que l’investisseur percevra il est important de savoir que dans le bail commercial la revalorisation des loyers figure clairement pour toute la durée du bail. Ainsi vous saurez sur quel indice votre revalorisation locative est basée et connaître les résultats de ce dernier. 

    Ci-dessous la présentation des principaux indices locatifs utilisés dans un bail commercial de type EHPAD :

    Indice EHPAD : cet indice est basé sur l’évolution du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées dépendantes. Cet indice est peu volatil et offre une bonne garantie à l’investisseur. Voici l’évolution de cet indice au cours des 10 dernières années.

    • 2009 : + 3 %
    • 2010 : + 1 %
    • 2011 : + 1,2%
    • 2012 : + 2,5%
    • 2013 : + 2,3 %
    • 2014 : + 1 %
    • 2015 : + 0,05 %
    • 2016 : + 0,61 %
    • 2017 : + 0,46 %

    => Pour savoir pourquoi le placement le plus sécurisé en 2017 est d’investir en chambre EHPAD cliquez ici


    ICC 
    : C’est l’indice du coût de la construction. C’est un indice trimestriel qui mesure l’évolution du prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation non communautaire en France. Cet indice est plus volatil que l’indice EHPAD et en fonction du climat économique du pays, il pourra subir de fortes hausses et de fortes baisses. Voici l’évolution trimestrielle sur les 2 dernières années :


    IRL
     :  C’est l’indice de référence des loyers. C’est un indice trimestriel publié par l’Insee qui calcule la moyenne annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac hors loyer. C’est une référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Il est légèrement moins volatil que l’indice ICC mais sera également fortement lié au climat économique du pays. Voici l’évolution trimestrielle sur les 2 dernières années :

    Revalorisation locative fixe : dans ce cas de figure le gestionnaire ne prendra pas un indice pour référence mais proposera une revalorisation annuelle des loyers fixe. Nous constatons dans le secteur EHPAD que la plupart des gestionnaires proposent une revalorisation fixe de 1,5%/an. Ce type de revalorisation permettra de rassurer un investisseur au profil plutôt prudent car pendant toute la durée du bail le loyer augmentera de façon identique chaque année.

    Indexation triennale : pour certains investisseurs ce terme est mal compris. Lorsqu’un gestionnaire propose une indexation triennale, cela signifie que pour l’investisseur l’augmentation de son loyer ne se fera que tous les trois ans au lieu de se faire tous les ans.

     

    Exemple : si la revalorisation locative proposée par le gestionnaire est de 1,5% fixe par an avec une indexation triennale, cela signifie que l’investisseur bénéficiera d’une augmentation de loyer de 4,5% tous les 3 ans pendant toute la durée du bail commercial.
    Plafond : souvent les gestionnaires ajouteront des plafonds aux revalorisations locatives. Cela peut être un plafond à la baisse et à la hausse.

    Exemple : si l’indice proposé par le gestionnaire fait 3,5% dans l’année mais qu’il y a un plafond à 2,5% à la hausse cela signifie que l’investisseur aura une augmentation de son loyer de 2,5% et non 3,5%. À la baisse les gestionnaires auront tendance à protéger l’investisseur en plafonnant à 0% afin que le loyer de l’investisseur ne puisse jamais diminuer.

    50% EHPAD : nous pouvons observer dans le secteur EHPAD que certains gestionnaires proposent une revalorisation du type “50% EHPAD”. Cela signifie que si l’indice EHPAD fait 3% au cours de l’année, l’investisseur aura une hausse de son loyer de 1,5% (soit l’indice divisé par 2). Ce type de revalorisation est souvent accompagné d’un plafond.

     

  20. Pourquoi investir dans une chambre EHPAD

    De plus en plus d’investisseurs trouvent dans l’investissement en résidences de services le parfait outil patrimonial pour optimiser ses revenus et sa fiscalité. En effet, investir dans une chambre EHPAD permet de percevoir des revenus locatifs sans aucune gestion.

    1.Les régimes fiscaux :

    Il est possible d’investir en chambre ehpad par le biais de plusieurs régimes fiscaux :

    • LMNP/LMP : ici on amorti les différentes charges, les intérêts d’emprunt et les différentes charges sur les revenus BIC dégagés par le bien. Cela permet d’obtenir de revenus locatifs net d’impôts.
    • Censi-Bouvard : ce régime offre une défiscalisation de 11% de la valeur du bien pendant 9 ans (idem anciennement Scellier).

     

    2.Les critères à étudier pour un investissement optimum :

    • La rentabilité du programme : selon le programme, la rentabilité va osciller de 4,4% à 5% en moyenne. Cette rentabilité calculée sur la valeur de l’immobilier HT permettra de connaître le montant des loyers annuels.
    • La revalorisation locative : Il existe deux façons de revaloriser votre loyer locatif, soit de manière fixe, soit sur un indice (ICC ou EHPAD). Ici il faudra sélectionner un programme qui correspond à vos attentes de revalorisation locative
    • Les travaux : les articles 605 et 606 du code civil correspondent aux gros/menus travaux et aux remises aux normes. Il est préférable de choisir un programme où ces deux articles sont à la charge du gestionnaire.
    • Le renouvellement du mobilier : selon le gestionnaire le montant du mobilier à payer par l’investisseur varie de 3’500€ à 10’000 €. Il faudra veiller à maîtriser cette charge qui devra être payée par l’investisseur tous les 9 ans,.
    • Le gestionnaire : il est fondamental de connaître le gestionnaire avec qui vous signez le bail commercial. Il est préférable que celui-ci soit un groupe solvable avec un réel savoir-faire dans le secteur de la résidence EHPAD

     

    3.EHPAD neuf ou d’occasion :

    Il est possible d’acheter une chambre EHPAD dans le neuf ou l’occasion, quels sont les différences principales :

    Dans le neuf (VEFA) :

    • ici il y aura une livraison prévisionnelle de la résidence et donc un délai de carence pour la perception des loyers. Dans certains cas un système de pré-loyers peut être proposé par le gestionnaire.
    • il faudra également avancer la TVA sur l’immobilier. Elle vous sera rendue environ 6 mois après la mise en location des chambres
    • dans ce cas le bail étant neuf, dans la plupart des cas il est d’une durée de 12 ans.

    Dans l’occasion :

    • tout d’abord dans ce cas la résidence est déjà livrée et exploitée, le mécanisme du paiement des loyers intervient donc immédiatement après le passage chez le notaire.
    • la TVA sur l’immobilier ayant été payée par le premier propriétaire vous achetez immédiatement votre bien en hors taxe.
    • selon le programme ou le lot disponible, le bail étant en cours d’exécution, il peut avoir une durée qui varie. Il conviendra de vérifier tous les éléments du bail.

     

    Pour obtenir des conseils vous pouvez laisser vos coordonnées sur notre site afin d’être rappelé par un professionnel.

     

  21. Le bail commercial en EHPAD

    1.Pourquoi le bail commercial est important ?

    Le bail commercial est un contrat signé entre le propriétaire de la chambre (investisseur) et le gestionnaire de la résidence dans le cadre d’une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Mais pourquoi le bail commercial est important ?

    Le bail commercial est important pour déterminer la durée d’occupation de l’établissement. Cette durée peut être déterminée ou renouvelable. La durée d’un bail neuf dans le secteur EHPAD est généralement de 12 ans, ensuite il peut être renouvelé par tacite reconduction. Normalement la durée d’un bail ne doit pas être inférieure à 9 ans.

     

    2.Déterminer les points principaux du bail

    • Le loyer qui sera versé par le gestionnaire est calculé en fonction de la taille, de l’espace, de la qualité de la résidence, et des coûts de construction. Il est donc indispensable d’analyser précisément la rentabilité offerte par le gestionnaire afin de maîtriser les recettes de votre investissement.
    • De plus la revalorisation des loyers est également une information contractuelle qui figure dans la bail. Donc en tant qu’investisseur vous pouvez savoir exactement comment évolueront vos recettes durant le bail, soit pendant 12 ans.
    • Toutes les frais liés aux travaux de la résidence ou de votre chambre peuvent être soit à la charge du gestionnaire soit à la charge de l’investisseur. Le point crucial qui le détermine est l’article 605 du code civil pour les petits travaux et l’article 606 du code civil pour les gros travaux. Un bail de qualité en ce moment permet d’avoir ces deux articles à la charge du gestionnaire et donc pour l’investisseur, aucun frais supplémentaires en cas de travaux.
    • Lorsque vous achetez une chambre EHPAD il faut savoir que vous payez le mobilier (lit, commode, rangements..). Dans tous les contrats, le renouvellement du mobilier est à la charge de l’investisseur, et doit être payé tous les 9 ans. Il est important de maitriser le montant du mobilier car dans certains cas, ou le mobilier serait supérieur à 9’000€, cela ferait que votre investissement ne vous rapporterait rien la 9ème année. Donc à bail égal, nous vous conseillons de privilégier un coût du mobilier entre 3000€ et 4000€ afin de limiter la perte lors du renouvellement.
    • Lorsque vous sélectionnez votre investissement et que vous analysez le bail, nous vous conseillons de privilégier un bail simple et clair. Lorsque le contrat que l’on vous propose est très long (plus de 50 pages) et que des points ne vous semblent pas clair, demandez une explication précise à votre conseiller. Sur ce point, nous notons que le bail ORPEA est le plus efficace, très simple, très clair, et il ne comporte que 8 pages : l’investisseur maîtrise tout de suite son investissement.
  22. EHPAD : Pourquoi est-ce un bon placement ?

    1.L’EHPAD est-il une valeur refuge ?

    L’investissement dans une chambre EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) suscite plusieurs polémiques surtout sur la rentabilité et sur le principe de considérer cet investissement comme une valeur refuge.

     

    2.Un marché en pleine expansion 

    Les études montrent que ce domaine est de plus en plus maitrisé et augmente sa part de marche d’années en année .Les experts dans ce domaine offrent leurs services pour rendre sure la valeur de l’investissement dans l’EHPAD.  L’investissement peut consister à acheter une ou plusieurs chambres dans la résidence .La concurrence n’est pas à craindre dans ce domaine contrairement aux autres marches de l’immobilier puisque l’EHPAD nécessite des démarches administratives complexes et plusieurs autorisations auprès de l’état vu que ce dernier finance en partie la construction. Le contrôle de l’État dans l’EHPAD assure une sécurité supplémentaire pour l’investisseur.

     

    3.Quels sont les atouts de l’achat d’une chambre EHPAD

    Une fois le bien acquis un gestionnaire s’occupe de toute la gestion de la résidence et donc de la chambre de l’investisseur. Le contrat de bail garantira le versement mensuel du loyer, donc aucune inquiétude pour le paiement du loyer car tout est contractuel. Les prestataires sont de plus en plus nombreux et leur professionnalisme permet d’avoir une meilleure gestion du parc immobilier.

    Face à un marché en pleine expansion la demande est encore bien supérieure par rapport à l’offre sur le marché. Une opportunité qui laisse encore à désirer pour les investisseurs qui souhaitent augmenter et élargir leur patrimoine en EHPAD. Quoi de plus naturel que de participer dans le développement de la société tout en prenant soin de ses propres biens en les élargissant son patrimoine. Vous n’aurez plus à vous soucier de votre retraite puisque vous obtiendrez par le biais de ce placement une rente très attractive, avec la possibilité de revendre votre bien au terme de votre avantage fiscal ou de le transmettre à vos enfants afin qu’ils récupèrent cet outil de rente.

  23. Le degré de dépendance chez les personnes âgées

    1.Le mécanisme de la grille AGGIR

    Au sein d’une résidence médicalisée (EHPAD) les charges payées par les résidents augmentent en fonction de leur dépendance. C’est pour cela que la grille nationale AGGIR permettant de classer le degré de dépendance des personnes âgées a été créée par l’Etat. Cette évaluation est faite par le médecin de la résidence et par l’unité médico-sociale du conseil général du département pour les personnes âgées vivant à domicile.

     

    L’AGGIR comprend 17 variables. Les 10 variables appelées discriminatives servent à établir le GIR ou Groupe Iso-ressources : le comportement, la notion du temps et de l’espace, la toilette, l’habillage, l’alimentation, l’hygiène intime, les déplacements, les transferts de position et l’usage des moyens de communication. Les 7 derniers dits illustratifs renseignent seulement l’équipe médicale : la capacité de gestion de ses propres affaires, la préparation des repas, le ménage, l’utilisation des transports, le mode d’achat, le suivi des soins médicaux et les passe-temps. Ces 17 rubriques sont évaluées et codifiées (A, B, C) en fonction du degré de dépendance comme A : actes accomplis seuls et correctement, B : acte fait partiellement, C : actes non réalisés

     

    2. Les différents niveaux de dépendance

     

    GIR 1 : un groupe de personne âgé restant au lit ou dans un fauteuil avec une capacité cognitive diminuée et ayant besoin d’une assistance permanente.

    GIR 2 est divisé en deux sous groupes : il y a ceux qui restent sur lit ou sur un fauteuil avec une fonction mentale normale mais nécessitant une assistance pour les tâches quotidiennes et il y a ceux qui ont une capacité mentale altérée mais capable de se déplacer seul.

    GIR 3 : ce sont les personnes âgés avec une fonction mentale normale mais ayant besoin d’aide pour leur besoins personnels.

    GIR 4 : capable de se déplacer seul mais besoin d’aide pour se lever, se laver et s’habiller.

    GIR 5 : besoin d’aide pour la toilette, la préparation des repas et le ménage.

    GIR 6 : groupe de personne âgé indépendant au niveau des actes essentiels.

  24. Revendre une chambre EHPAD, Comment faire ?

    C’est une question récurrente que l’investisseur pose : “Une fois que j’ai amorti totalement mon bien et que je souhaite vendre mon ehpad, comment revendre ? Cela se revend-il facilement ?”

    Le marché des EHPAD est un marché de plus en plus demandé par les investisseurs pour les avantages fiscaux qu’il procure, la rentabilité et la sécurisation; ce placement est un excellent outil de diversification patrimonial.

    Le jour ou vous souhaitez revendre votre lmnp plusieurs options s’offrent à vous :

    1/ Revendre votre chambre à votre gestionnaire : C’est un schéma qui se présente régulièrement. Une fois que vous avez bénéficier de votre avantage fiscal et que votre bien commencera à dégager des revenus fiscalisés, vous pouvez le revendre. Avec les grands gestionnaires, le rachat se fera assez rapidement cependant il ne faut pas espérer de plus value foncière, vous revendrez votre bien au prix d’acquisition ou avec une légère plus value foncière. Cependant vous êtes quasiment assuré de pouvoir leur revendre très rapidement.

    2/ Revendre votre chambre à un professionnel de l’occasion : En effet beaucoup de sociétés se sont crées et ont pour vocation de racheter votre chambre et de l’a revendre à un investisseur qui se positionnera sur de l’occasion afin d’avoir un bien qui dégage des revenus immédiatement. Ce marché est en pleine explosion et un leader du secteur pourra vous aider et vous renseigner si vous avez besoin de revendre votre bien : La société «Le Revenu Pierre».

    3/ Vous pouvez très bien revendre votre lot par vos propres moyens afin de ne pas perdre de l’argent avec des intermédiaires. Cette opération prend cependant en général beaucoup plus de temps car vous ne maîtrisez pas forcément les bons reseaux de diffusions.

    De toute évidence un ehpad d’occasion se revend très bien et très facilement pour la simple et bonne raison que ce marché est saturé, il y a environ deux fois plus de demande que d’offre sur le neuf et donc les investisseurs se rabattent sur l’occasion.

    Ce qui fait également que la revente est assez courante est que l’avantage fiscal de l’acquisition en LMNP/LMP classique peut être réitéré à l’infini. Donc concrètement vous avez amorti votre bien pendant 15 ans et le nouvel acheteur pourra effectuer exactement la même opération. Notez que pour le Censi-Bouvard ce n’est pas valable, cet avantage fiscal ne peut être utilisé qu’une seule fois.

  25. Les meilleurs gestionnaires de résidence sénior

    Les résidences séniors comme les autres résidences de services permettent aux investisseurs de bénéficier d’un bon placement pour avoir une rentabilité attractive. Pour optimiser cet investissement, il est primordial de bien connaitre la qualité et l’expertise des gestionnaires de résidences séniors. Parmi ces gérants, trois d’entre eux occupent la tête du classement des meilleurs gestionnaires de résidences pour la prise en charge des personnes âgées.

    Le groupe Domitys du  groupe AEGIDE a été créé en 1998. Ses résidences sont constituées de maisons, d’appartements de type T1 au T3, de lieux de vie communs comme les restaurants, des salles de détente. Les résidences de Domitys proposent à ses résidents plusieurs prestations comme la préparation des repas, des activités sportives, l’assistance des résidents et de nombreuses animations collectives, le tout pour offrir une vie confortable à ses résidents. Le gestionnaire possède 30 résidences au total pour 920 résidents et un taux d’occupation de 97%.

    Le groupe Dolcéa a été fondé par GDP Vendôme. Dolcéa détient un capital d’environ 620 millions d’euros et possède 29 établissements spécialisés pour les personnes âgées de plus de 60 ans. Ses résidences disposent d’un personnel qualifié et formé qui fournit les meilleures prestations adaptées aux résidents. Pour le confort de ses résidents, Dolcéa respecte les principes suivants : accueil individualisé, accommodement entre liberté et sécurité des résidents, une vie sociale dans la résidence, une autonomie importante pour les résidents.

    COGEDIM club a été créé en 1999 par le groupe COGEDIM club. Il s’agit de l’un des leaders de gestionnaire de résidence sénior. L’implantation en centre ville est la meilleure tactique de COGEDIM. Le groupe propose à ses résidents à part une vie sociale agréable, les animations, et la sécurité l’accès aux commerces et les loisirs des grandes villes comme les cinémas.

  26. DomusVi : le professionnel du logement senior

    GDP Vendôme, son groupe fondateur, est présent sur le marché depuis 1990. Son expérience développée au fil des ans a fait de GDP Vendôme le gestionnaire de référence en matière d’EHPAD. Domusvi a alors su imiter les valeurs qui ont fait le succès de son groupe fondateur. Grâce à cela, il est devenu très rapidement un professionnel sur le marché des logements pour seniors.

     

    Les chiffres clés de Domusvi :

     

    DomusVi gère près de 200 résidences EHPAD, soit 14 400 lits. Le groupe est à la tête d’établissements accueillant tous types de seniors dépendants, mais il gère aussi plusieurs EHPAD spécialisés dans la maladie d’Alzheimer, de plus en plus présente chez les personnes âgées. Le gestionnaire gère aussi 13 résidences seniors, accueillant les personnes âgées autonomes, et 12 sont en construction.

    Jean-François Gobertier, Président Directeur Général, Marie Cayeux, Directeur Général et Thierry Morosolli, Directeur Général chargé des affaires immobilières et du conseil de surveillance sont à la tête de ce groupe, qui dégage un chiffre d’affaires de près de 620 millions d’euros (chiffres datant de 2011).

     

    Les valeurs que défend Domusvi :

     

    La stratégie de DomusVi tourne autour de trois axes : répondre aux besoins de ses investisseurs, en leur proposant des biens immobiliers de qualité et dégageant une forte rentabilité; répondre aux besoins de ses résidants, en améliorant constamment la qualité de ses prestations de services; puis répondre aux besoins de ses collaborateurs, par le biais de l’entreprise Dolcéa.

    Le groupe veille à ce que son personnel soit qualifié, et propose régulièrement de nouvelles formations afin d’améliorer constamment les soins pratiqués. Les protocoles des soins sont strictes, et tout soin pratiqué doit être tracé, afin d’éviter les doublons ou une mauvaise prise en charge des résidents en EHPAD.

    Domusvi souhaite offrir le meilleur confort à ses résidents, qu’il s’agisse de personnes dépendantes en EHPAD ou autonomes en résidences seniors. Pour cela, le personnel s’engage à respecter l’intimité de chaque résident, et leur offre un cadre de vie sécurisé et agréable. Aussi, afin d’améliorer sans cesse la qualité de ses services et répondre aux besoins de chacun, le groupe possède un livre d’attentes et satisfactions.

    Enfin, Domusvi ne cherche à avoir aucun secret envers les résidents et leur famille. C’est pour cela que le Conseil de la Vie Sociale organise plusieurs fois par an des réunions avec les familles des résidents, les résidents et le personnel, afin de répondre à toutes les interrogations concernant l’organisation de la résidence, les activités proposées, les projets, etc.

    Domusvi est un gestionnaire plein de bonnes volontés mettant tout en oeuvre pour satisfaire ses résidents mais aussi ses investisseurs. S’appuyant sur des modèles qui ont fait la réussite de certains gestionnaires, tout en innovant pour se différencier des autres, il promet de devenir une référence sur le marché des EHPAD et des résidences seniors.

  27. Orpea : Un gestionnaire de qualité

    Créé en 1989, ORPEA est un groupe qui gère à la fois des EHPAD (résidences médicalisées pour personnes âgées dépendantes), et des cliniques, plus connues sous le nom de CLINEA. Ouvert à l’international, avec sa présence dans certains pays européens, ce gestionnaire se place comme l’un des leaders sur le marché de la dépendance. Détails sur les raisons de son succès.

    ORPEA est un gestionnaire qui tient avant tout à veiller à la qualité de vie de ses résidents. Tournées vers l’éthique de cette activité, les équipes sont invitées à suivre régulièrement des formations afin d’améliorer les soins et prestations qu’elles appliquent aux patients. En moyenne, 10 000 départs en formation sont comptés tous les ans. Aussi, afin d’encadrer au mieux les personnes âgées, mais aussi afin de motiver les équipes professionnelles, chaque EHPAD fait partie de la vie culturelle locale, en organisant diverses activités, telles que des échanges intergénérationnels.

    Respect, Accueil, Confiance, Ecoute, Compétences et Conscience Professionnelle sont les six valeurs piliers d’ORPEA. De plus, le gestionnaire soutient plusieurs associations consacrées à la recherche médicale, à la dépendance, et en particulier à la lutte contre l’Alzheimer.

    Enfin, le groupe ORPEA est l’un des seuls à s’engager dans la lutte contre la destruction de l’environnement en réduisant les consommations d’eau et d’énergie, mais aussi en veillant à ce que chaque établissement suive certaines normes écologiques.

    ORPEA est donc un gestionnaire dont la qualité n’est plus à prouver. Très à l’écoute de ses résidents, mais aussi des proches de ceux-ci, le groupe améliore constamment ses prestations mais aussi les soins effectués sur les patients, afin de faire de ses résidences un lieu où il fait bon vivre.

  28. De nouvelles recherches pour faire reculer la dépendance

    Michèle Delaunay, Ministre chargée des personnes âgées et de l’autonomie, a lancé les travaux d’un tout nouveau centre de recherches mêlant un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) et des recherches universitaires penchés sur la maladie d’Alzheimer. La fin des travaux est prévue pour 2014.

    Huit millions d’euros, c’est le budget prévu pour financer ce centre de recherches et cet EHPAD, qui seront rattachés à l’hôpital Xavier Arnozan, près de Bordeaux. Pour la première fois, des chercheurs et un centre pour seniors dépendants vont s’associer afin de trouver des réponses encore inexistantes aux quelques recherches effectuées sur la vie des personnes âgées en institution. Les résidents pourront avoir accès aux essais thérapeutiques et faire l’objet de recherches spécifiques. Les recherches s’articuleront sur plusieurs axes : gériatriques, neurologiques, psychiatriques, sciences humaines, anthropologiques, épidémiologiques, et économiques.

    A terme, ces recherches aboutiront à des solutions afin de lutter contre la dépendance. En effet, il s’agira de prévenir la dépendance, et permettre aux seniors ayant subi une perte d’autonomie de vivre plus longtemps chez eux, même si la présence d’une aide soignante est nécessaire. Cela permettra de libérer les places en résidence médicalisée pour les malades atteints d’Alzheimer à un stade avancé. Il s’agira aussi de comprendre les dépenses des patients et de leurs proches en ce qui concerne les soins liés à la dépendance. L’objectif sera de diminuer les dépenses.

    La dépendance étant un phénomène de plus en plus présent dans notre société, il est important d’entreprendre des recherches afin de limiter l’impact qu’il aura sur les générations futures.

  29. Acheter un EHPAD sur le marché secondaire

    Acheter une chambre dans un EHPAD présente de nombreux avantages fiscaux pour l’investisseur, mais aussi lui permet d’avoir un patrimoine immobilier dans son portefeuille. Il existe plusieurs moyens d’investir dans un EHPAD : l’acheter neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), ou alors sur le marché secondaire. 

    Le marché secondaire permet de revendre ou d’acheter un EHPAD ancien, dont le bail commercial est en cours. Généralement, les prix sont plus faibles que dans le neuf, puisqu’ils varient entre 90 000 € H.T. et 200 000 € H.T.

    Il n’existe pas réellement de marché secondaire organisé, mais certains gestionnaires proposent le rachat des chambres pour les revendre ensuite, il existe même des agences immobilières qui se spécialisent dans les EHPAD. Il est aussi possible d’acheter un lot d’EHPAD de particulier à particulier sur certains sites internet.

    Acheter un bien en EHPAD apporte de nombreux avantages, car en plus du prix d’achat qui sera moins élevé que dans le neuf, l’investisseur reprend le bail commercial en cours pour la durée restant, mais peut aussi le reconduire tacitement. De plus, il perçoit une rentabilité égale à celle indiquée dans le bail commercial, qui est généralement autour des 5 %. Aussi, l’investisseur pourra lui aussi profiter la fiscalité avantageuse que présente le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) classique, c’est à dire l’amortissement de 80 % de la valeur de l’acquisition sur 20 ans.

    L’avantage principal d’investir en EHPAD, en plus de la sécurité de l’investissement, est la liquidité du placement. En effet, il est possible de revendre son bien en EHPAD même si le bail n’est pas fini, si l’investisseur a besoin de récupérer son investissement. En revanche, en revendant son EHPAD en cours de validité du bail, il est possible de ne pas pouvoir profiter de la valorisation foncière, en particulier lorsque la revente se fait auprès du gestionnaire, qui pose certaines conditions de reprise. Il est ainsi possible d’investir en EHPAD, dans le neuf, comme sur le marché secondaire. Il est toutefois conseillé de s’adresser à un professionnel si vous ne maitrisez pas l’investissement en EHPAD, afin d’acquérir un bien de qualité.

  30. Acheter un EHPAD, le mode d’emploi

    Acheter un EHPAD, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, est un investissement locatif très fructueux. En effet, il est non seulement très rentable, car le rendement locatif atteint les 5 % nets d’impôts, mais c’est aussi un investissement sans contrainte de gestion, car l’établissement est rattaché à une société de gestion qui s’occupe de toutes les tâches administratives liées à la gestion de l’EHPAD. Investir dans une résidence médicalisée de type EHPAD est donc un bon moyen de se procurer des revenus complémentaires et nets d’impôts, et ainsi se préparer une bonne retraite. Mais faut-il investir dans n’importe quel EHPAD les yeux fermés ?

    Evidemment, comme tout investissement, il faut se renseigner sur les critères à vérifier avant de se lancer. Tout d’abord, la qualité du gestionnaire est un critère extrêmement important. Les gestionnaires d’EHPAD dépendant de l’Etat, ils sont généralement de qualité et ont de l’expérience et de l’ancienneté dans le domaine de la gestion locative, mais le secteur étant particulier restreint, il est important de vérifier s’il gère correctement sa trésorerie, afin d’éviter les frais inutiles et de pouvoir bénéficier des loyers même si la chambre est inoccupée pendant une certaine période, pour cause de travaux ou autre. Les meilleurs gestionnaires dans ce domaine sont DVD, Orpea ou encore Korian.

    Ensuite, il faut vérifier que l’établissement ait bien signé une convention tripartite avec le Conseil Général et l’assurance maladie. Il est important que l’établissement tienne correctement un cahier des charges, afin de soigner au mieux sa patientèle. Il est très important que les articles 605 et 606 du Code Civil fassent partie des clauses du contrat, car ils concernent la répartition des charges de potentiels travaux, entre la société de gestion et l’investisseur. Le lieu de l’établissement peut vous paraitre un critère essentiel, cependant dans l’acquisition d’une chambre EHPAD ce n’est pas un point fondamental car si le promoteur obtient l’agrément de l’Etat pour construire une résidence cela veut dire qu’il y avait une grande attente dans la région.

    Aujourd’hui en France, les EHPAD sont des établissements très demandés, la demande dépassant largement l’offre, et cette différence ne fera que s’amplifier. Investir dans un EHPAD est donc un placement très sécurisé.

  31. Comment bien choisir son investissement en EHPAD ?

    Investir sur le marché des résidences spécialisées pour les personnes âgées dépendantes, appelées aussi EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) présente de nombreux avantages, tant au niveau rendement qu’au niveau sécurité. Mais il est tout de même important de sélectionner avec soin son EHPAD.

    Voici quelques conseils pour vous aider à trouver le meilleur EHPAD.

    Tout d’abord, il faut savoir que chaque EHPAD est différent. En effet, certains peuvent accueillir n’importe quelle forme de dépendance, alors que d’autres sont spécialisés dans une pathologie particulière, comme l’Alzheimer par exemple.

    Qu’il soit général ou spécialisé, l’EHPAD a signé une convention tripartite avec le conseil général et l’assurance maladie. Cette convention donne l’accès à des crédits de fonctionnement si l’établissement tient un cahier des charges précis et s’il accueille les résidents dans les meilleures conditions.

    Le gestionnaire en charge de la résidence est aussi un critère de sélection important. Il est conseillé de retenir un gestionnaire renommé, et expérimenté, ayant une trésorerie solide, tel que DVD, Le Noble Age, Medica, etc.

    La localisation de la résidence peut aussi influencer votre choix lors d’un investissement en EHPAD. Mais les envies des personnes âgées sont très différentes, et un EHPAD se situant dans le centre d’une grande ville ne sera pas un investissement plus ou moins sûr qu’un EHPAD se situant dans un lieu plus reculé à la campagne. En effet, chaque EHPAD fait l’objet d’une analyse de la demande avant d’être construit. Il suffit simplement à l’investisseur de préférer une zone géographique à une autre, afin d’anticiper une bonne valorisation de son acquisition.

    Acquérir un EHPAD est l’investissement parfait lorsque l’on souhaite se créer du patrimoine immobilier tout en percevant des revenus complémentaires, avec des avantages fiscaux. Un tel placement doit être planifié soigneusement, c’est pour cela qu’il est recommandé de faire appel à des professionnels qui sauront vous conseiller selon vos besoins.

  32. Derniers programmes ORPEA

    ORPEA est le plus grand operateur du secteur et certainement celui qui propose le meilleur contrat de bail commercial aux investisseurs. Un bail commercial ORPEA est composé de 8 pages ou tous les points sont évoqués clairement et simplement. C’est donc beaucoup plus simple pour l’investisseur de maîtriser son placement.

    Voilà un résumé des deux derniers programmes ORPEA en fin de commercialisation compte tenu de la qualité de ces programmes :

    ORPEA TALENCE (Bordeaux Centre) : “Le Home la tour”

    – Ce programme est en VEFA avec une livraison prévue au dernier trimestre 2013.
    – Une rentabilité offerte de 4,4% sur le montant HT du bien.
    – Des lots à partir de 165’835 € HT.
    – Prix du mobilier : 3’500 € => Sachant que c’est plutot faible car nous observons chez beaucoup d’autres opérateurs un prix allant jusqu’à 8’000 € pour le mobilier de la chambre.
    – Articles 605 et 606 à la charge d’ORPEA. Donc tous les petits travaux, gros travaux ou remises aux normes de la résidence sont à la charge du gestionnaire et non de l’investisseur.
    – Un bail commercial de 12 ans.
    – Une revalorsiation locative de 2% par qui sera impactée tous les 3 ans => soit 6% de revalorisation locative tous les 3 ans.
    – Pour un investissement en cash ou à crédit, ORPEA s’engage à verser des pré-loyers entre le passage chez le notaire et la livraison du programme.

    ORPEA MERIGNAC (33) : “Les chardons bleus”

    – Ce programme est en VEFA avec une livraison prévue au dernier trimestre 2014.
    – Une rentabilité offerte de 4,4% sur le montant HT du bien.
    – Des lots à partir de 159’782 € HT.
    – Prix du mobilier : 3’500 € => Sachant que c’est plutot faible car nous observons chez beaucoup d’autres opérateurs un prix allant jusqu’à 8’000 € pour le mobilier de la chambre
    – Articles 605 et 606 à la charge d’ORPEA. Donc tous les petits travaux, gros travaux ou remises aux normes de la résidence sont à la charge du gestionnaire et non de l’investisseur.
    – Un bail commercial de 12 ans
    – Une revalorsiation locative de 2% par qui sera impactée tous les 3 ans => soit 6% de revalorisation locative tous les 3 ans.
    – Pour un investissement en cash ou à crédit, ORPEA s’engage à verser des pré-loyers entre le passage chez le notaire et la livraison du programme

    Les différents critères et points évoqués ci-dessus, sont les points à analyser lors de votre recherche de programme d’investissement EHPAD. Si dans le bail que vous étudiez, ces points ne vous semblent pas clairs, demandez conseil auprès d’un professionnel.

  33. Domitys : Gestionnaire n° 1 des résidences seniors

    Créé en 1998 après la réalisation d’une étude sur le manque d’établissements pour les seniors, Domitys est un groupe qui a su développer un savoir-faire incomparable dans le domaine de la gestion de résidences seniors. Sa première résidence fut celle de Dompierre en Charente Maritime, grâce à l’initiative d’un membre de la direction d’Aegide. Les valeurs et la qualité des services de ce groupe font de cette société le numéro 1 sur le marché des seniors.

    Leurs valeurs permettent de garantir une sécurité ainsi qu’une qualité de leurs résidences :

    • Domitys garantie de respecter la vie privée des résidents,
    • Un contrôle régulier de la qualité des services proposés
    • Une évaluation des besoins de chacun
    • Une assistance personnelle
    • Et un service de gardiennage 24h/24  afin de garantir la sécurité dans la résidence.

    En plus de ces valeurs éthiques que le groupe promet de respecter, il propose des services de qualité, notamment au niveau de la restauration, où les menus sont variés et abordables au niveau du prix, mais aussi plusieurs salles où des animations sportives et ludiques sont organisées.

    Afin de répondre aux besoins de tous les seniors, y compris ceux qui ne souhaitent pas vivre en permanence dans ces résidences, Domitys propose trois programmes qui permettent de découvrir et profiter temporairement des services et de la qualité de ce groupe.

    • Le séjour découverte, qui vise à faire découvrir l’environnement d’une résidence Domitys, et mettre en confiance un senior qui aurait un mauvais a priori des résidences seniors.
    • Le séjour touristique, qui permet aux seniors souhaitant visiter une région de se retrouver dans un logement sécurisé et adapté, pour un tarif plus faible que dans un hôtel. Le groupe propose aussi des prestations touristiques.
    • Le séjour temporaire, qui permet aux seniors de venir se reposer dans la résidence, par exemple après une hospitalisation. Le résident aura un appartement meublé avec une télévision, la restauration en demi-pension, une assistance 24/24 heures, la fourniture du linge de maison, et le ménage quotidien.

    Domitys est donc un gestionnaire de qualité, proche de ses résidents et soucieux de la qualité des services qu’il leur propose.

  34. Les avantages de l’investissement en LMNP

    Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages au propriétaire d’un bien immobilier loué à une tierce personne. Il faut simplement meubler le logement selon les besoins du locataire.

    Le statut LMNP s’obtient si l’investisseur acquiert un logement dans une résidence de services, à savoir : une résidence d’affaires, une résidence étudiante, une résidence senior, une résidence de tourisme ou encore un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

    En le meublant, le propriétaire peut ensuite louer le bien, et percevoir non pas des revenus fonciers comme lors d’une location classique, mais des revenus BIC => Bénéfices Industriels et Commerciaux. La différence est que le BIC permet de déduire les charges du montant des revenus locatifs, et reporter sur 30 ans en cas de déficit BIC.

    Un deuxième avantage qu’il ne faut pas négliger est l’amortissement. En effet, le propriétaire peut amortir 80% de la valeur du bien sur 20 ans, de manière linéaire. En comptant l’amortissement, mais aussi la déduction des charges, des intérêts d’emprunts et des frais d’acquisition, les revenus perçus par le propriétaire sont bien souvent nets de fiscalité, et atteignent les 4 à 5% de rentabilité.

    Aussi, six mois après l’acquisition, l’Etat reversera au propriétaire la totalité de la TVA sur cette acquisition. En revanche, si l’investisseur revend son bien avant la 20ème année, il se devra de rembourser la TVA au prorata temporis.

    Enfin, le propriétaire n’aura pas à gérer son bien locatif comme dans une situation de location en direct, car une société de gestion s’occupe des tâches liées à la location, à l’administration mais aussi à l’entretien de la résidence de services dans laquelle se trouve le bien.

    Un investissement en LMNP est un investissement qui offre de nombreux avantages, et certaines résidences telles que les résidences étudiantes ou les résidences EHPAD sont en plein essor. Une acquisition en LMNP est donc encore plus avantageuse lorsque l’on sait que les perspectives futures sont sures.

  35. ORPEA : Les raisons qui en font un bon gestionnaire

    ORPEA est devenu aujourd’hui le premier gestionnaire d’EHPAD. Il est aussi reconnu pour la gestion de ses cliniques de réadaptation, Clinéa. Voici les différentes raisons qui font de cette société de gestion un gestionnaire de confiance.

    Tout d’abord, ORPEA est un gestionnaire important, puisque son chiffres d’affaires atteint les 1,234 milliards d’euros, avec des bénéfices nets de 80 millions d’euros. Ce groupe est en pleine croissance, puisqu’il est coté au SBF 120, à la bourse parisienne. Cela lui permet d’augmenter sa notoriété et ainsi d’augmenter le nombre de ses investisseurs (25 % en un an).

    Aussi, ORPEA est l’un des seuls gestionnaires à gérer des établissements au niveau européen. Il détient plus de 320 établissements en France, et 71 établissements répartis en Belgique, en Espagne, en Italie et en Suisse. Investir dans un établissement géré par ORPEA diminue les risques qui peuvent être imputés à l’investissement locatif. De plus, le bail commercial que l’investisseur signe avec le gestionnaire lors de l’acquisition de son bien meublé est le meilleur bail qui existe sur le marché dans la plupart des programmes.

    En ce qui concerne les investissements réalisés par les français, investir avec ORPEA permet de profiter d’un gestionnaire solide financièrement, et qui possède de plus une expérience sur le marché des seniors, et particulièrement celui de la dépendance.

    Enfin, ORPEA propose des investissements à bonne rentabilité puisqu’elle atteint les 4% à 5 %, ce qui représente la rentabilité moyenne du marché. Aussi, ce gestionnaire propose des programmes à partir de 130 000 euros HT en moyenne. Ces programmes sont de qualité depuis leur développement jusqu’à l’exploitation et de ce fait ils rencontrent un grand succès et des ventes très rapides.

    ORPEA est donc un gestionnaire de confiance en matière d’investissement en immobilier locatif en EHPAD. Son sens du sérieux et son expérience sur le marché de la dépendance offrent une sécurité supplémentaire à ce type d’investissement. Les investisseurs seront sûrs que leur acquisition sera gérée sérieusement, et qu’ils pourront ainsi percevoir leurs loyers sans inquiétude de faillite du gestionnaire.